Ev alım satımında tapu harcı: kim ne öder, neye dikkat edilir?

Ev alırken ya da satarken tapu müdürlüğünde ödenen en büyük kalem tapu harcıdır. Kanun bu harcı tek bir tarafa yüklemez: alıcı kendi payını, satıcı kendi payını öder. Uygulamada ise bu paylaşım pazarlığın içinde eriyip gider ve harcın tamamı çoğu zaman alıcının cebinden çıkar. Kimin ne ödeyeceğini randevu günü öğrenmek, elindeki parayı yanlış hesaplamak demektir.

Bu rehber üç soruya cevap veriyor: harç hangi tutardan hesaplanıyor, kim ne kadar ödüyor, tapuda harcın yanına başka hangi masraflar ekleniyor. Kendi işleminin tutarını görmek istersen satış bedelini Tapu Harcı Hesaplama aracına yazman yeterli; aşağıdaki bölümler o sayının arkasındaki kuralları anlatıyor.

Bir de en sık düşülen tuzağı baştan söyleyelim: harç, evin piyasa değerine ya da bankanın ekspertiz raporundaki tutara göre değil, tapuda beyan edilen satış bedeline göre hesaplanır — ve bu bedel belediyedeki emlak vergisi değerinin altına inemez.

Tapu harcı hesaplama: alıcı ve satıcı ne kadar öder?

Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre gayrimenkulün devir ve iktisabında harç, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20'dir. Yani alıcı binde 20, satıcı binde 20 öder; ikisi birlikte satış bedelinin binde 40'ı olur.

"Binde 20" ifadesi kafa karıştırıyorsa şöyle düşün: bedelin her 1.000 lirası için 20 lira. Yüzde diliyle söylersek binde 20 yüzde 2'ye, binde 40 da yüzde 4'e eşittir. 1.000.000 liralık bir satışta alıcının payı 20.000 lira, satıcının payı 20.000 lira, tapuda görülecek toplam harç 40.000 liradır.

Aşağıdaki tutarlar tapu harcı hesaplama aracıyla üretildi. Oran her bedelde aynı olduğu için tablo dışında kalan tutarları da kolayca kestirebilirsin: 3.000.000 liralık bir evde alıcı 60.000, satıcı 60.000, toplam 120.000 lira harç doğar.

İki payı da alıcının üstlendiği anlaşmalarda alıcının cebinden çıkacak tutar en sağdaki sütundur. Tarife her yıl 31 Aralık'ta yayımlanan yeni tebliğle güncellenir; güncel oranı ve tutarını her zaman araç sayfasında görürsün.

Harç pazarlığın neresinde durur?

Kanun harcı ikiye böler, ama pazarlık masasında bu bölünme çoğu zaman kâğıt üstünde kalır. Satıcı "elime net şu kadar geçsin" diyorsa kendi payını da fiilen alıcıya yüklemiş olur. Sayıya dökülünce fark görünür hâle gelir: 5.000.000 ₺'lik bir satışta satıcının payı 100.000 ₺'dir; iki payı da alıcı üstlenirse evin alıcıya maliyeti 5.000.000 değil 5.200.000 ₺'dir. Aynı ev için "200.000 ₺ indirim" istemekle "harcın tamamını sen öde" demek, matematiksel olarak aynı cümledir.

Bu yüzden pazarlığı iki ayrı adımda yürütmek işine yarar. Önce bedeli konuş, sonra "harcın hangi payını kim yatıracak" sorusunu ayrı bir madde olarak satış sözleşmesine yazdır. Sözlü mutabakat tapu randevusunda dağılır; masada kimin ne kadar yatıracağını gösteren tek şey yazılı olandır.

Zamanlamayı da hesaba kat: harcın paylaşımı konuşulmadan kapora alınıp verilirse pazarlık gücü kaporayı veren tarafın aleyhine döner, çünkü masadan kalkmanın bedeli artık eşit değildir. Harç paylaşımını kapora aşamasında, bedelle aynı cümlede yazdırmak randevu gününde çıkacak tartışmayı baştan bitirir.

Nakit planı yaparken de harcı ayrı bir satır olarak tut. Konut kredisi satış bedelini finanse eder, tapuda ödenecek harcı değil; harç, döner sermaye bedeli ve varsa emlakçı komisyonu peşin çıkacak paradır. Kredi onaylandı diye işlem günü elinde kalan nakdin yeterli olduğunu varsayma, bu üç kalemi önceden topla.

Tapu rayiç bedeli nedir, harç hangi tutardan hesaplanır?

Harcın hesaplandığı tutara matrah denir. Kanun matrahı şöyle tanımlar: emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli (492 sayılı Kanun m.63). Cümleyi tersten okumak daha kolay: tapuda yazdırdığın satış bedeli matrahtır, ama bu bedel belediyedeki emlak vergisi değerinin — halk arasındaki adıyla rayiç bedelin — altına inemez. İki değerden hangisi büyükse harç ondan alınır. Matrahın 10 liraya kadar olan kesri de dikkate alınmaz.

Örnek: evi 1.500.000 liradan göstermek istesen bile belediyedeki değer 2.000.000 lira ise harç 2.000.000 lira üzerinden hesaplanır ve toplam 80.000 lira çıkar. Rayiç bedeli işlemden önce öğrenmek bu yüzden önemlidir; satıcının geçen yıla ait emlak vergisi makbuzunda ya da belediyenin emlak servisinde yazar.

Karıştırılan bir başka tutar da bankanın ekspertiz değeridir. Kredi kullanıyorsan banka evi değerler, ama o rapor kredi tutarını belirler; harcın matrahı değildir. Matrah, satış sözleşmesinde ve tapu başvurusunda beyan edilen bedeldir.

"Tapu harcını düşük gösterelim" teklifi: fatura kime çıkar?

Alım satımda en sık duyulan teklif budur. İlk sınırı yukarıda gördün: rayiç bedelin altına inemezsin, tapu memuru harcı en az o değerden alır. Gerçek satış fiyatı rayicin üstündeyken düşük beyan etmek ise kanunun doğrudan yaptırım bağladığı bir durumdur.

Eksik beyan sonradan tespit edilirse — banka kredisi kayıtları, banka havaleleri ve satıcının beyanları bunu kolayca ortaya çıkarır — eksik kalan harç hem alıcıdan hem satıcıdan bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir. 5.000.000 liralık evi 3.000.000 lira gösteren taraflar, 2.000.000 liralık farkın binde 20'si olan 40.000 lirayı cezasıyla birlikte yaklaşık iki katı olarak öder.

İki taraf için ek riskler de var. Satıcı açısından aynı fark, satıştan doğan kazancın vergilendirilmesi tarafında da sorun yaratır. Alıcı açısından ise bugün düşük yazdırılan bedel, yarın evi satarken "alış bedeli" olarak karşısına çıkar: kağıt üzerindeki kazanç şişer. Kısa vadede kazanılan harç, uzun vadede daha büyük bir kalem olarak geri döner.

Tapu masrafı hesaplama: harç dışında hangi kalemler var?

Tapu harcı işlemin en büyük kalemidir, tek kalemi değildir. Bütçe yaparken şu başlıkları da yanına yaz:

• Döner sermaye hizmet bedeli: tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı ücret. Tutarı işleme ve yıla göre değişir, randevu sırasında ya da tapu müdürlüğünden öğrenilir; harç tutarının içinde değildir.
• Kredi kullanıyorsan ipotek tesis masrafı ve ekspertiz ücreti. Bunlar bankanın kalemleridir, tapu harcıyla ilgisi yoktur.
• Emlakçı komisyonu: oranı ve kimin ödeyeceği taraflar arasındaki yazılı sözleşmeye bağlıdır. Sözlü anlaşmaya güvenme, yazdır.
• Satıştan sonra gelen yıllık kalem: emlak vergisi. Evi kiraya verirsen ayrıca kira geliri vergisi gündeme gelir.
• Taşınmaz sana miras ya da bağış yoluyla geçiyorsa satıştaki düzenden farklı bir vergi konuşulur; oranları ve istisnaları veraset ve intikal vergisi aracından görebilirsin.

Arsa tapu harcı konuttan farklı mı, tarlada ne olur?

Kanun gözünde arsa da gayrimenkuldür: alıcı için binde 20, satıcı için binde 20, toplam binde 40. Oran açısından konut ile arsa arasında fark yok.

Fark matrahta çıkar. Arsa ve arazilerde belediyedeki vergi değeri, takdir komisyonlarının belirlediği metrekare birim değeri üzerinden hesaplanır ve bu değer birçok yerde satış fiyatına yakın, bazen beklenenden yüksek çıkar. Yani "küçük bir arsa, harcı da küçüktür" varsayımı yanlış olabilir. Doğru yol şu: hem beyan edeceğin bedeli hem belediyedeki değeri araca gir, hangisi büyükse harcı ondan görürsün.

Tarım arazilerinde harç tarafı aynı işler; farklılık işlemin kendisinde olabilir. Arazi bölünmesi, hisse devri ve tarımsal kullanım şartları için tapu müdürlüğünden bilgi almak gerekir — bu araç yalnız harcı hesaplar, satışın hukuken mümkün olup olmadığını değerlendirmez.

Satış sözleşmesine damga vergisi de çıkar mı?

Tapudaki devir işlemi harçla vergilendirilir; damga vergisi ise imzalanan kağıtla ilgilidir. İki kalemi ayrı düşünmek gerekir.

Resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ön ödemeli konut satış sözleşmesi damga vergisi oranı bakımından binde 0'dır; yani noterde düzenlenen satış vaadi için ayrıca bir nispi damga vergisi doğmaz. Buna karşılık taraflar aralarında adi yazılı bir sözleşme ya da taahhütname imzalarsa, o kağıt genel sözleşme oranına — binde 9,48 — girer ve bedel büyükse tutar da küçük olmaz.

Kağıdının hangi orana girdiğini ve tutarını Damga Vergisi Hesaplama aracından görebilirsin. Oranlar her yıl yeni tebliğle güncellendiği için güncel değeri her zaman araç sayfasından oku.

Tapu harcı ödeme: nereye, ne zaman ödenir?

Harç, devir işlemi tamamlanmadan önce ödenir. Sıra pratikte şöyle işler: tapu başvurusunu yapar, randevu alırsın; tahakkuk çıktığında telefonuna harç ve döner sermaye bedelini gösteren bir kısa mesaj gelir; ödemeyi anlaşmalı bankalardan, vergi dairesinden ya da e-Devlet üzerindeki tapu harcı ödeme adımından işlem numarasıyla yaparsın.

Dekont görülmeden devir tamamlanmaz. Randevuya gitmeden ödemeyi bitirmiş olmak işi hızlandırır; harcı iki tarafın paylaştığı durumlarda kimin ne kadar yatıracağını da randevudan önce netleştir. Tutarı önceden bilmek istersen bedelini araca yaz: alıcı payını, satıcı payını ve toplamı ayrı ayrı gösterir.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

Kanuna göre ikisi de öder: alıcı kendi binde 20'sini, satıcı kendi binde 20'sini. Uygulamada satıcılar çoğu zaman almak istedikleri net tutarı konuşur ve iki payı da alıcı üstlenir. Bu bir pazarlık konusudur; kimin ödeyeceğini satış sözleşmesine yazdırmak en sağlam yoldur.

Ev alım satım vergisi yüzde kaç?

Tapudaki harç, beyan edilen satış bedelinin alıcı için binde 20'si (yüzde 2), satıcı için de binde 20'sidir; iki pay birlikte binde 40, yani yüzde 4 eder. Bunun dışında tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli ayrıca alınır ve satıştan sonra her yıl emlak vergisi ödenir.

Tapu için ne kadar nakit ayırmalıyım?

Beyan edeceğin bedelin yüzde 4'ü toplam harçtır; iki payı da sen üstleniyorsan ayıracağın tutar budur, yalnız alıcı payını ödüyorsan yüzde 2 yeterli olur. Bunun üzerine tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedelini, kredi kullanıyorsan ekspertiz ve ipotek masraflarını, varsa emlakçı komisyonunu ekle. Bu kalemler krediyle karşılanmaz, işlem günü nakit olarak hazır olmalıdır.

Tapu rayiç bedelini nereden öğrenirim?

Bağlı olduğu belediyenin emlak servisinden ya da belediyenin e-Belediye ekranından öğrenilir; satıcının geçen yıla ait emlak vergisi makbuzunda da yazar. Harç bu değerin altındaki bir tutardan hesaplanamadığı için işlemden önce öğrenmek, tapuda sürpriz yaşamamanın en kolay yolu.

Evi tapuda düşük gösterirsem ne olur?

Rayiç bedelin altına hiç inemezsin, harç en az belediyedeki emlak vergisi değeri üzerinden alınır. Gerçek fiyat rayicin üstündeyken düşük beyan edersen ve bu tespit edilirse eksik harç hem alıcıdan hem satıcıdan bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte tahsil edilir.

Arsa tapu harcı ne kadar ödenir?

Arsada da alıcı binde 20, satıcı binde 20 öder. Fark oranda değil matrahta: arsaların belediyedeki vergi değeri metrekare birim değeri üzerinden hesaplandığı için beklediğinden yüksek çıkabilir. Beyan edeceğin bedeli ve belediyedeki değeri araca yazıp büyüğüne göre gördüğün tutar, ödeyeceğin harçtır.

Tapu harcını ne zaman ödemem gerekir?

Devir işlemi tamamlanmadan önce. Tahakkuk çıktıktan sonra anlaşmalı bankadan, vergi dairesinden ya da e-Devlet üzerindeki tapu harcı ödeme adımından ödersin; dekont görülmeden tapu devri yapılmaz. Harcın yanında döner sermaye hizmet bedeli de ödenir.

Kaynaklar

Bu rehberdeki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 2 Ağustos 2026.

• GİB — 98 Seri No'lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği (2026 tarifeleri) — (4) sayılı tarife madde 20/a: gayrimenkullerin devir ve iktisabında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20
• GİB — 492 sayılı Harçlar Kanunu, madde 63 (Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri) — Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır; düşük beyan tespitinde eksik harç bir kat vergi ziyaı cezasıyla alınır; 10 liraya kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz
• GİB — Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 71) — 2026 yılında uygulanacak damga vergisi oranları ve azami tutar
• GİB — 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, madde 14 (Nispet) — Kağıt türlerine göre nispi damga vergisi oranları ve her bir kağıt için azami tutar

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. İlk satış, kat irtifakı, cebri satış, kamulaştırma gibi işlemler ile dönemsel indirim kararları farklı oran ve kurallara tabi olabilir; döner sermaye bedeli ayrıca alınır. İşlem öncesinde güncel tutarları tapu müdürlüğünden veya mali müşavirinizden teyit ediniz.