Arsa Payı Hesaplama — Tapudaki Paydan Kaç m² ve Yüzde Kaç Düşer

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Tapundaki arsa payını pay ve payda olarak, parselin yüzölçümünü de m² olarak yaz. Örnek: parsel 2.000 m², arsa payı 25/1000. Dairene düşen arsa 2.000 × 25 ÷ 1000 = 50 m², yüzden 25 ÷ 1000 = %2,5'tir. Arsanın metrekare değerini de yazarsan, örneğin 40.000 ₺/m², arsa payının değeri 50 × 40.000 = 2.000.000 ₺ çıkar; bu, kentsel dönüşüm ya da kat karşılığı görüşmesinde masaya koyacağın sayıdır. Aynı binada 600.000 ₺'lik çatı onarımı kararı alındıysa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre payın 600.000 × %2,5 = 15.000 ₺ olur. Paydası 1000 olmayan tapularda da hesap aynıdır: 1.250 m² parselde 3/40 pay, 1.250 × 3 ÷ 40 = 93,75 m² ve %7,5 demektir. Bir apartmandaki bütün dairelerin payları toplandığında paydaya (1000/1000) ulaşır; senin payın binadaki dairelerin büyüklük ve konumuna göre projede belirlenmiş sabit bir orandır, dairenin sonradan artan ya da azalan değeriyle değişmez.

Arsa payı ile dairenin metrekaresi neden aynı şey değil?

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesindeki tanımıyla arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır; dairenin iç ölçüsü değil, arsanın senin adına kayıtlı kesridir. 2.000 m² arsada 25/1000 pay 50 m² arsaya karşılık gelir; dairen 120 m² olsa da arsadaki payın 50 m²'dir, çünkü aynı arsa üstünde 30–40 daire vardır ve arsa hepsine bölüşülür.

En sık karışıklık şu: iki dairenin metrekaresi aynıyken arsa payları farklı olabilir. Kanunun 3. maddesi payın "bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı" belirlenmesini ister; yani proje aşamasında bahçe katı ile üst kat, sokak cepheli ile arka cepheli daireye farklı değer biçilir ve pay buna göre dağıtılır. Bu yüzden 120 m²'lik çatı katı 30/1000, aynı büyüklükteki zemin kat 24/1000 taşıyabilir. Pay, sonradan daireye yapılan tadilatla ya da değerindeki artışla değişmez; aynı maddeye göre payların oranlı tahsis edilmediğini düşünen kat maliki mahkemeden yeniden düzenleme isteyebilir.

Payda binadan binaya değişir: eski tapularda 24, 48, 100 gibi küçük paydalar, yeni sitelerde 10.000 ya da 100.000 görürsün. Sayının büyüklüğü bir anlam taşımaz; 25/1000 ile 250/10000 aynı orandır. Araç bu yüzden yüzdeyi ayrıca gösterir, farklı paydalı iki tapuyu yüzde üzerinden karşılaştırabilirsin.

Arsa payı nerede işine yarar: kentsel dönüşüm, aidat, satış

Kentsel dönüşümde ve kat karşılığı yenilemede müteahhitle görüşülen şey binanın değil arsanın değeridir; bina yıkılınca geriye arsa kalır ve herkes arsadaki payı oranında yeni binadan hak alır. 2.000 m² arsada %2,5 payı olan malik, yeni projedeki dairelerin de kabaca %2,5'ine denk bir değer talep eder. Bu yüzden araç arsanın m² değerini isteyip payının parasal karşılığını çıkarır; 40.000 ₺/m² ile 50 m² pay 2 milyon ₺'lik bir arsa hakkı demektir. Karar aşamasında da pay önemlidir: 6306 sayılı kanun kapsamındaki uygulamalarda kararlar arsa payı çoğunluğuyla alınır, daire sayısıyla değil.

Aidat ve büyük onarımlarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ikili bir düzen kurar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri daire başına eşit bölünür; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında bölünür — kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça. 600.000 ₺'lik çatı ya da asansör yenilemesinde 25/1000 payın 15.000 ₺, 40/1000 payın 24.000 ₺ öder. Yönetim planında "eşit bölünür" yazıyorsa o hüküm uygulanır; araç kanunun varsayılan kuralını hesaplar.

Satışta ve kredide arsa payı dairenle birlikte gider; kanunun 5. maddesine göre arsa payı kat mülkiyetinden ayrı devredilemez, miras yoluyla ayrı geçmez ve ayrı bir hakla kayıtlanamaz. Tapuda "arsa payı" satırının boş ya da diğerlerine göre çok düşük olması alım kararında bir uyarı işaretidir: eski binalarda hatalı dağıtılmış paylar dönüşümde hak kaybına yol açar; tapu alırken binadaki diğer dairelerin paylarıyla karşılaştır.

Bu araç neyi hesaplamaz

• Arsa payının adil dağıtılıp dağıtılmadığına karar vermez; payın düzeltilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.3'e göre mahkemede açılan ayrı bir davadır ve bilirkişi değerlendirmesi ister.
• Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılacak paylaşım oranını ya da yeni binadan alacağın daireyi hesaplamaz; yalnız arsadaki hakkını m², yüzde ve parasal karşılık olarak gösterir.
• Ortak gider satırı KMK m.20'nin varsayılan kuralıdır; yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında farklı bir bölüşüm varsa o hüküm geçerlidir, araç yönetim planını okuyamaz.
• Kat irtifakı kurulmamış, hisseli tapulu arsalarda ("1/4 hisse" gibi) bağımsız bölüm yoktur; oradaki hisse hesabı aynı formülle yapılabilir ama daire hakkı doğurmaz.

Arsa payı hakkında sık sorulanlar

Tapuda 25/1000 arsa payı ne demek?

Apartmanın oturduğu arsanın binde 25'inin, yani %2,5'inin senin adına kayıtlı olduğu anlamına gelir. Arsa 2.000 m² ise 50 m², 1.200 m² ise 30 m² arsa hakkın vardır. Payda 1000 yerine 100 ya da 10.000 de olabilir; 25/1000 ile 250/10000 aynı orandır, önemli olan yüzdedir.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Parselin yüzölçümünü payla çarpıp paydaya bölersin: 2.000 m² × 25 ÷ 1000 = 50 m². Yüzde için payı paydaya bölüp 100 ile çarparsın: %2,5. Parselin yüzölçümü tapu senedinde "Yüzölçümü" satırında, pay ve payda "Arsa Payı" satırında yazar; e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama ekranı ikisini de gösterir.

Aynı büyüklükteki iki dairenin arsa payı neden farklı?

Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 payı dairenin metrekaresine değil, "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri"ne göre dağıttırır. Proje aşamasında bahçe katı, çatı katı, ön ve arka cephe farklı değerlenir; 120 m²'lik iki daireden biri 30/1000, öteki 24/1000 taşıyabilir. Pay sonradan değişmez; hatalı bulan malik mahkemeden yeniden düzenleme isteyebilir.

Kentsel dönüşümde arsa payı neye göre hesaplanır?

Bina yıkılınca geriye arsa kaldığı için her malikin hakkı tapudaki arsa payı oranındadır; daire sayısı ya da dairenin eski değeri değil. %2,5 payı olan malik yeni projedeki değerin kabaca %2,5'ine denk bir talep masaya koyar. Bu yüzden arsanın m² değerini bilmek gerekir: 2.000 m² arsada 40.000 ₺/m² ile 50 m² pay 2.000.000 ₺'lik bir hak demektir.

Aidat arsa payına göre mi eşit mi bölünür?

İkisi de: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini daire başına eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım-onarım-güçlendirme giderlerini, yönetici aylığını ve ortak tesislerin işletme giderlerini arsa payı oranında böldürür. Kat malikleri yönetim planında başka türlü anlaşabilir; o zaman yönetim planındaki kural geçerlidir. 600.000 ₺'lik çatı onarımında 25/1000 payın 15.000 ₺ öder.

Arsa payı daireden ayrı satılabilir mi?

Satılamaz. Kanunun 5. maddesine göre arsa payı kat mülkiyetinden ya da kat irtifakından ayrı devredilemez, ayrı miras yoluyla geçmez ve ayrı bir hakla kayıtlanamaz; daireyi satan arsa payını da devreder. Aynı madde kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamayacağını da söyler, bu yüzden bütün dairelerin payları toplamı paydayı verir.

Kaynaklar

Bu araçtaki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 18 Eylül 2026.

• Mevzuat Bilgi Sistemi — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (RG 2/7/1965-12038), güncel metin (PDF) — m.2/d: "Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)"; m.3/2: pay "bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak" tahsis edilir, oranlı değilse mahkemeden yeniden düzenleme istenir; m.5: arsa payı kat mülkiyetinden ayrı devredilemez, kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz; m.20/b: ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı arsa payı oranında (18 Eyl 2026'da PDF'ten okundu)