Emlakçı Komisyonu Hesaplama

Emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır?

Alım satımda komisyon, satış bedelinin sözleşmede yazan oranıyla çarpılır, üstüne %20 KDV eklenir. 3.000.000 ₺'ye satılan bir konutta %4 oranla hizmet bedeli 120.000 ₺, KDV 24.000 ₺, emlakçıya giden toplam 144.000 ₺ olur; sözleşmede aksi yazmıyorsa bu tutar ikiye bölünür ve alıcı da satıcı da 72.000 ₺ öder. Kiralamada hesap farklıdır: hizmet bedeli en fazla bir aylık kira kadardır. 25.000 ₺ kira için tam bir aylık anlaşmada hizmet bedeli 25.000 ₺, KDV 5.000 ₺, toplam 30.000 ₺ çıkar; eşit paylaşımda kiracı ve ev sahibi 15.000 ₺'şer öder.

"%2 benden, %2 ondan" doğru mu?

Piyasada en sık duyulan cümle budur ve sonucu çoğu zaman tutsa da mantığı yanlıştır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesi tek bir hizmet bedelinden söz eder: alım satımda bu bedelin oranı, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü geçemez. Yani %4 iki tarafın ayrı ayrı ödeyeceği tavan değil, işlemin tamamı için konmuş tek tavandır.

Aynı maddenin beşinci fıkrası paylaşımı düzenler: sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır. Uygulamadaki "%2 alıcıdan, %2 satıcıdan" tablosu işte buradan çıkar — %4'lük tek bedelin ikiye bölünmüş hâlidir. Altıncı fıkra bu noktayı ayrıca kapatır: alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile sadece bir hizmet bedeli alınabilir.

Pratikte anlamı şudur: "benden %4, satıcıdan %4" diyen bir talep, toplamda %8'e karşılık gelir ve yönetmeliğin tavanının iki katıdır. Yukarıdaki hesaplayıcı bu yüzden her zaman üst sınır satırını da basar; girdiğin rakam sınırın üstüne çıkarsa uyarır. Oran pazarlığa açıktır ve aşağı çekilebilir; ama yukarı çıkarılamaz.

Komisyon dışında ev alırken hangi masraflar var?

Komisyon, ev alım satımının tek masrafı değildir ve bütçeyi kuran kişi diğerlerini de baştan görmelidir. En büyük ikinci kalem tapuda ödenen harçtır; tutarını tapu harcı hesaplama sayfasından bulabilirsin. Buna tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli, kredi kullanılıyorsa ekspertiz ve ipotek masrafı, taşınma ve varsa tadilat gideri eklenir.

Satıcı tarafında da iki kalem vardır. Ev beş yıl dolmadan satılıyorsa aradaki kazanç için değer artış kazancı vergisi doğabilir; bu, komisyondan çok daha büyük bir tutar olabilir. Devirden sonra da mülkiyet sende olduğu sürece her yıl emlak vergisi ödenir, taksitleri Mayıs ve Kasım aylarındadır.

Pazarlık payı gerçekçi bir kalemdir: emlakçının hizmet bedeli sabit bir tarife değil, sözleşmeyle belirlenen bir orandır ve üst sınırın altında serbestçe konuşulur. Pazarlığı fiyat konuşulurken, yani yetkilendirme sözleşmesini imzalamadan önce yapmak gerekir; sözleşme imzalandıktan sonra oran bağlayıcı hâle gelir. Anlaştığın oranı ve kimin ne ödeyeceğini sözleşmeye yazdır — yönetmelik zaten bu bilgilerin sözleşmede yer almasını şart koşuyor.

Satış bedeline göre komisyon örnekleri

Aşağıdaki tutarlar %4 oranla ve %20 KDV ile, bu sayfadaki hesaplayıcıdan üretildi. Son sütun, sözleşmede aksi yazmadığı durumda tek tarafın cebinden çıkacak parayı gösterir.

%4 yönetmelikteki üst sınırdır; daha düşük bir oranda anlaşılabilir. Tapu harcı ve döner sermaye bedeli bu tutarlara dahil değildir.

Bu araç neyi hesaplamaz

• Sözleşmede yazan oranı bilmez: komisyon oranı taraflar arasında belirlenir, kutuya kendi sözleşmendeki oranı yazmalısın.
• Tapu harcını, döner sermaye bedelini, ekspertiz ve kredi masraflarını kapsamaz; yalnız emlakçıya ödenecek tutarı hesaplar.
• Komisyonun kimin ödeyeceğine karar vermez — bu, sözleşmeye yazılan bir pazarlık konusudur.
• Satış gerçekleşmediğinde hizmet bedeli doğup doğmadığını söylemez; cevabı imzaladığın yetki sözleşmesindedir.
• Kiralamada bölgeye göre değişen uygulamaları bilmez; katsayıyı kendi anlaşmana göre girmen gerekir.

Emlakçı komisyonu hakkında sık sorulanlar

Emlakçı komisyonu yüzde kaç?

Alım satımda hizmet bedeli oranı, satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü geçemez (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/1). Bu, işlemin tamamı için tek bir tavandır; alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %4 anlamına gelmez. Oran pazarlıkla daha düşük belirlenebilir, üstüne çıkılamaz.

Emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?

Yönetmeliğe göre sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır (m.20/5). Yani varsayılan kural yarı yarıyadır. Taraflar farklı bir paylaşım üzerinde anlaşabilir, ama bunun sözleşmede yazılı olması gerekir; yazılı değilse eşit paylaşım geçerlidir.

Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?

Kiralamaya aracılık hizmetinde bedel, sözleşmedeki kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarını aşamaz (m.20/2). 25.000 ₺ kira için üst sınır 25.000 ₺ hizmet bedeli, üstüne 5.000 ₺ KDV, toplam 30.000 ₺'dir; eşit paylaşımda kiracı ve ev sahibi 15.000 ₺'şer öder.

Emlakçı komisyonuna KDV ekleniyor mu?

Evet. Yönetmelikteki üst sınırlar "katma değer vergisi hariç" ifadesiyle yazılmıştır; KDV bunun üstüne eklenir. Emlak danışmanlığı genel orana tabidir, yani %20. 120.000 ₺ hizmet bedeline 24.000 ₺ KDV eklenir ve fatura 144.000 ₺ olarak kesilir.

3.000.000 TL'lik evde emlakçı komisyonu ne kadar?

%4 oranla hizmet bedeli 120.000 ₺, KDV 24.000 ₺, emlakçıya giden toplam 144.000 ₺ olur. Sözleşmede aksi yazmıyorsa alıcı ve satıcı 72.000 ₺'şer öder. Buna tapu harcı dahil değildir; onu ayrıca hesaplaman gerekir.

Emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?

Alım satımda emlakçı, taşınmazın tapu siciline tescil edilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır; kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla. Yani tapu devri ya da kira sözleşmesi tamamlanmadan komisyonun tamamını peşin ödemek zorunda değilsin. Ödeme zamanını da sözleşmeye yazdırmak en sağlamıdır.

Kaynaklar

Bu araçtaki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 24 Ağustos 2026.

• Mevzuat Bilgi Sistemi — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — MADDE 20/1: alım satımda hizmet bedeli oranı, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. MADDE 20/2: kiralamada hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. MADDE 20/5: sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. MADDE 20/6: alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapılsa da sadece bir hizmet bedeli alınabilir
• Resmî Gazete — 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (7 Temmuz 2023, sayı 32241) — MADDE 1/a: KDV genel oranını %18'den %20'ye çıkaran karar; emlak danışmanlığı hizmeti genel orana tabidir

Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Hesap, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'teki azami hizmet bedeli kurallarına dayanır; sözleşmenizde yazan oran, paylaşım ve ödeme koşulları esastır. Ticari nitelikli taşınmazlar, proje aşamasındaki satışlar ve alım satım dışındaki hizmetler farklı hükümlere tabi olabilir. İmza öncesinde sözleşmenizi bir hukukçuya ya da mali müşavirinize inceletiniz.