Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Alış ve satış tarihlerini, tapudaki alış ve satış bedellerini yaz; istisnayı, tarifeyi ve 5 yıl kontrolünü araç yapar. Kural şudur: satın aldığın evi ya da arsayı tapu tarihinden itibaren 5 yıl İÇİNDE satarsan aradaki kâr "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine girer; 5 yıl dolduysa ya da mal sana miras/bağışla geçtiyse vergi hiç doğmaz. Örnek: Haziran 2023'te 2.000.000 ₺'ye alınan ev Ağustos 2026'da 3.500.000 ₺'ye satılırsa kazanç 1.500.000 ₺'dir; 2026 için 150.000 ₺'lik istisna düşülünce 1.350.000 ₺ matrah kalır ve 2026 tarifesiyle 355.000 ₺ vergi çıkar. Alış bedelini Yİ-ÜFE artışıyla endeksleyebilirsen (artış en az %10 olmalı) kazanç ve vergi belirgin düşer — endeks değerlerini girersen aracı bu hesabı da yapar. Vergi, satışın ertesi yılı Mart ayında beyan edilir ve Mart ile Temmuz'da iki eşit taksitte ödenir.

5 yıl kuralı: hangi satış vergiye girer?

Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddeye göre, satın alınan gayrimenkulün tapu tarihinden başlayarak 5 yıl içinde satılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır. Süre gün hesabıyla işler: 15 Haziran 2023'te alınan ev 15 Haziran 2028'den önce satılırsa kazanç vergiye girer, o tarihten sonra satılırsa tek kuruş vergi doğmaz. Bu yüzden 5 yılın dolmasına aylar kalmışken yapılacak bir satışta beklemenin getirisini bu araçla somut olarak görebilirsin: aynı bedelle 5 yıl dolduktan sonra satmak, aşağıdaki örnekte 355.000 ₺'yi cepte bırakmak demektir.

Miras ya da bağış yoluyla edinilen gayrimenkul bu verginin tamamen dışındadır — kanun "ivazsız iktisap edilenler hariç" der. Miras kalan evi ertesi ay satsan bile değer artış kazancı vergisi ödemezsin (mirasın kendisi için veraset ve intikal vergisi ayrı bir konudur, sitedeki aracıyla hesaplayabilirsin). Kat karşılığı ya da trampayla edinilen mallar ise "bedel ödenmiş" sayılır ve 5 yıl kuralına tabidir.

Yİ-ÜFE endekslemesi vergiyi nasıl düşürür?

Kanun, enflasyonun şişirdiği kâğıt üstü kazancı vergilendirmemek için alış bedelini Yİ-ÜFE artışı kadar büyütmene izin verir (mükerrer madde 81; şart: artış en az %10). Aynı satış, endekslemeyle ve endekslemesiz şöyle görünür — alış 2.000.000 ₺, satış 3.500.000 ₺, endeks artışı %40 varsayımıyla:

Endeks değerleri TÜİK'in Yİ-ÜFE tablosundan alınır: alıştan önceki ayın ve satıştan önceki ayın endeksleri oranlanır. Enflasyonun yüksek seyrettiği yıllarda endeksleme vergiyi birkaç katına varan ölçüde düşürebilir — bu iki sayıyı bulmak için harcayacağın on dakika hesaptaki en kârlı adımdır.

Beyan ve ödeme takvimi nasıl işler?

Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz sonunda iki eşit taksitte ödenir. 2026'daki bir satış için beyanname 1-31 Mart 2027'de verilir. Kazanç istisna tutarının (2026 için 150.000 ₺) altında kaldıysa beyanname vermene de gerek yoktur.

Tapuda bedeli düşük göstermek iki ayrı derde yol açar: hem eksik tapu harcının cezalı tahsili riskini alırsın, hem de ileride o evi 5 yıl içinde satarsan alış bedelin düşük göründüğü için kâğıt üstündeki kazancın — ve vergin — büyür. Gerçek bedelle işlem her iki vergide de lehinedir; tapu masrafı tarafını sitedeki tapu harcı aracıyla hesaplayabilirsin.

Bu araç neyi hesaplamaz

• Miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışını normal alım gibi hesaplamaz; bu edinme biçimlerinde kural farklıdır.
• Yİ-ÜFE endeks değerlerini kendisi çekmez — iki dönemin endeksini TÜİK bülteninden alıp yazman gerekir.
• Beyannameyi doldurmaz, ödeme takvimini takip etmez ve varsa geçmiş yıl zararlarını mahsup etmez.
• Ticari kazanç kapsamına giren alım satımları hesaplamaz: sık ve süreklilik gösteren işlemler ayrı bir vergilendirme rejimine girer.
• Masraf kutusuna yazdığın tutarların belgeli olup olmadığını denetlemez; tapu harcı ve komisyon gibi kalemler belgeyle ispatlanmalıdır.

Değer artış kazancı vergisi hakkında sık sorulanlar

5 yıl dolmadan ev satarsam ne kadar vergi öderim?

Satış bedeli ile alış bedelin arasındaki kârdan 150.000 ₺'lik istisna düşülür, kalana 2026 gelir vergisi tarifesi (%15'ten başlayıp %40'a çıkan dilimler) uygulanır. Örnek: 2.000.000 ₺'ye alınan ev 3 yıl sonra 3.500.000 ₺'ye satılırsa endekslemesiz hesapla 355.000 ₺ vergi çıkar; Yİ-ÜFE endekslemesi bu tutarı ciddi ölçüde düşürebilir.

5 yıl geçtikten sonra ev satışında vergi var mı?

Yok. Satın alınan gayrimenkul, tapu tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satılırsa kazanç ne kadar büyük olursa olsun değer artış kazancı vergisi doğmaz ve beyanname verilmez. Süre gün hesabıyla dolar: 15 Haziran 2023 alışlı ev için 15 Haziran 2028 ve sonrası vergisizdir.

Bana miras kalan evi satarsam değer artış kazancı doğar mı?

Ödemezsin. Kanun ivazsız — yani bedel ödemeden, miras ya da bağışla — edinilen gayrimenkulleri bu verginin kapsamı dışında tutar; ertesi ay bile satsan değer artış kazancı doğmaz. Mirasın kendisi için ödenen veraset ve intikal vergisi ayrı bir yükümlülüktür.

2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?

2026 için 150.000 ₺. Bir takvim yılı içinde elde ettiğin değer artış kazancının bu kısmı vergi dışıdır; tutarı 1 Ocak 2026'dan geçerli olmak üzere Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) belirlemiştir. Kazancın istisnanın altında kalıyorsa ne vergi ne beyanname çıkar; üstündeyse yalnız aşan kısım tarifeye girer.

Yİ-ÜFE endeksi ne işe yarıyor, değerleri nereden bulurum?

Alış bedelini enflasyon kadar büyütüp kâğıt üstü kazancı vergiden ayıklar: alıştan önceki ayın ve satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE endeksleri oranlanır, alış bedelin o oranda artırılır. Şart, artışın en az %10 olmasıdır. Değerler TÜİK'in sitesindeki "Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi" tablosunda aylık olarak yayımlanır.

Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?

Satışın ertesi yılı Mart ayında (1-31 Mart) yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; tahakkuk eden vergi Mart sonu ve Temmuz sonu olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. 2026'daki satışın beyanı Mart 2027'dedir.

Kaynaklar

Bu araçtaki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 13 Ağustos 2026.

• GİB — Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) — Madde 3/2-h: mükerrer 80. maddedeki değer artışı kazançları istisnası 2026 için 150.000 TL; Madde 3/3: 2026 gelir vergisi tarifesi (190.000 / 400.000 / 1.000.000 / 5.300.000 dilimleri, %15-40). Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124 (5. Mükerrer)
• GİB — GVK Mükerrer Madde 80 (Değer Artışı Kazançları) — Bent 6: gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tabidir; ivazsız (miras, bağış) iktisap edilenler kapsam dışıdır
• GİB — GVK Mükerrer Madde 81 (Safi Değer Artışı) — İktisap bedeli, elden çıkarılan ay hariç endeks artışı oranında artırılır; endeksleme için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır. Elden çıkarma dolayısıyla yapılan giderler ve ödenen vergi-harçlar kazançtan indirilir

Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; vergi danışmanlığı yerine geçmez. Kat karşılığı edinim, cins değişikliği, ifraz-tevhit, kooperatif tahsisi ve tapu tescil tarihinden önce fiili kullanım gibi durumlar iktisap tarihini ve hesabı değiştirebilir; birden fazla satış ya da başka gelirlerinizin varlığı sonucu etkiler. Beyannameniz için mali müşavirinize ya da bağlı olduğunuz vergi dairesine danışınız.