Evi 5 yıl dolmadan satarsan hangi vergi çıkar?

Ev satacak olanın aklına takılan soru tek cümleyle sorulur: "vergi çıkar mı?" Cevap satış fiyatına değil, iki tarih arasındaki farka bakar. Satın aldığın konutu, arsayı ya da dükkânı tapunun tescil tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satarsan aradaki kazanç "değer artış kazancı" sayılır ve gelir vergisine girer. 5 yıl dolduktan sonraki satışta kazanç 5 milyon lira da olsa vergi sıfırdır, beyanname bile verilmez.

Bu rehber üç kararı ayırıyor: satışı beklemenin değeri ne kadar, kazancı küçülten yasal indirimler neler, hangi durumda bu vergi hiç doğmuyor. Rakamları görmek istersen tarihleri ve bedelleri değer artış kazancı vergisi hesaplama aracına yaz; burada o sonucun neden öyle çıktığını anlatıyoruz.

En pahalı yanlış anlama şu: "kâr ettim, kârın tamamından vergi veririm." Öyle değil. Alış bedelin enflasyon kadar büyütülür, belgeli satış giderlerin düşülür, üstüne 2026 için 150.000 ₺'lik istisna gelir. Aşağıdaki örnekte bu üç adım vergiyi 782.000 ₺'den 170.400 ₺'ye indiriyor.

5 yıl hangi tarihten sayılır, gün gün mü işler?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi süreyi "iktisap tarihinden başlayarak beş yıl" diye kurar. İktisap tarihi, tapu siciline tescil edildiğin gündür — sözleşmeyi imzaladığın, kaporayı verdiğin ya da anahtarı aldığın gün değil. Süre gün hesabıyla işler: 12 Şubat 2022'de tescil edilen ev 11 Şubat 2027'de satılırsa vergiye girer, 12 Şubat 2027'de satılırsa girmez. Aradaki tek gün, aşağıdaki örnekte 782.000 ₺ demektir.

Beş yılın son aylarındaysan karar aslında bir bekleme hesabıdır: satışı üç ay ertelemenin getirisi, vergiden kurtardığın tutardır. Alıcın beklemeyecekse pazarlığa bu sayıyla otur — vergiyi kimin üstleneceği pazarlık konusu olabilir ama beyanname yükümlüsü her hâlde satıcıdır.

Tapusu arsa olarak alınıp sonradan kat mülkiyetine çevrilen konutlarda hangi tescilin esas alınacağı tek cümlelik bir kural değildir; kat irtifakı, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve kooperatif tahsisi gibi hâllerde iktisap tarihi tartışma çıkarabilir. İki tarih arasında satış planlıyorsan tapu kaydının çıktısıyla bağlı olduğun vergi dairesine sor; on dakikalık bu soru altı haneli bir farkı belirleyebilir.

Endeksleme ve istisna: 782.000 ₺'lik vergi 170.400 ₺'ye nasıl iniyor?

Vergi kârın tamamından değil, üç indirimden sonra kalan tutardan alınır. Birincisi endeksleme: mükerrer 81. madde alış bedelini Yİ-ÜFE artışı oranında büyütmene izin verir, böylece enflasyonun şişirdiği kâğıt üstü kazanç vergi dışında kalır. Tek şart, alış ile satış arasındaki endeks artışının %10'a ulaşmasıdır. İkincisi belgeli satış giderleri: satıcı olarak ödediğin tapu harcı ve faturalı komisyon kazançtan düşülür. Üçüncüsü 2026 için 150.000 ₺'lik istisna.

Aşağıdaki örnek tek bir satışın üç ihtimalini yan yana koyuyor: 1.200.000 ₺'ye alınmış bir konut 4.000.000 ₺'ye satılıyor, satıcının belgeli gideri 80.000 ₺ (satış bedelinin binde 20'si olan satıcı tapu harcı). Endeks değerlerinin alıştan satışa 2,5 kat arttığını, yani %150 artış olduğunu varsayıyoruz — kendi endekslerini TÜİK'in aylık Yİ-ÜFE tablosundan alıp enflasyon hesaplama aracıyla oranı görebilirsin.

Aynı ev, aynı fiyat, üç ayrı sonuç:

İki endeksi bulmak vergiyi 611.600 ₺ azaltıyor; beş yılın dolmasını beklemek ise tamamını siliyor. Endeks oranı örnektir, senin dönemine ait değerler TÜİK tablosundan alınır. Matraha uygulanan 2026 tarifesi dilim dilim işler: ilk 190.000 ₺ %15, sonraki dilim %20, 1.000.000 ₺'ye kadar %27, üstü %35 ve 5.300.000 ₺'den sonra %40 — yani matrah bir üst dilime geçtiğinde tamamı değil, yalnız aşan kısım yüksek orandan vergilenir.

Miras kalan evi satarsan bu vergi doğmaz

Kanun metni açıktır: mükerrer 80. maddenin 6. bendi "ivazsız olarak iktisap edilenler hariç" der. İvazsız, bir bedel ödemeden edinmek demektir — miras ve bağış bunun içindedir. Miras kalan evi tapu senin adına çıktıktan bir ay sonra satsan bile değer artış kazancı vergisi ödemezsin; beş yıl kuralı bu tapular için hiç çalışmaz, bekleme gerekmez.

Karışıklık şuradan çıkıyor: mirasta ödenen bir vergi vardır, ama adı başkadır. Veraset ve intikal vergisi, mal sana geçtiği için ödenir; değer artış kazancı vergisi ise mal satıldığı için ödenir. Birincisi mirasçının kendi payı üzerinden hesaplanır ve 2026'da çocuk ile eşin her birine düşen miras hissesinin 2.907.136 ₺'si istisnadır (füruğ yoksa eşe düşen payda 5.817.845 ₺). Tutarını veraset ve intikal vergisi hesaplama aracıyla görebilirsin. İkincisi ise, gördüğün gibi, miras yoluyla gelen evde hiç doğmaz.

Bedel ödediğin her edinim ivazlıdır ve beş yıl kuralına girer: satın alma, trampa (takas), kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle aldığın daireler. "Babamdan devraldım ama tapuda satış gösterdik" durumu da ivazlıdır — kâğıtta yazan işlem geçerlidir, aile içi olması sonucu değiştirmez.

Beyan Mart'ta: kim beyanname verir, kim vermez?

Vergi tapu müdürlüğünde tahsil edilmez, satış anında kimse senden istemez. Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında verdiğin yıllık beyannameye yazılır ve iki eşit taksitte, Mart ile Temmuz sonunda ödenir. 2026'da sattığın evin beyannamesi Mart 2027'de verilir. Satış gününde para cebine girdiği için bu tarih unutulur; parayı harcamadan önce vergiyi ayırman gereken tek kalem budur.

Kazancın istisna tutarının altında kaldıysa beyanname vermek gerekmez. Yani üç indirimden sonra elde 150.000 ₺'nin altında bir kazanç kaldıysa hem vergi hem beyan yükümlülüğü ortadan kalkar. İstisna kişi başına ve yıllıktır: aynı takvim yılında iki ev satarsan iki kez 150.000 ₺ değil, toplam kazançtan bir kez 150.000 ₺ düşülür.

Beyan sırasında elinde bulunması gerekenler bellidir: alış ve satış tapusu, satış giderlerinin faturaları, tapu harcı dekontları ve endeksleme yapacaksan iki aya ait Yİ-ÜFE değerleri. Tapuda gerçek bedelin altında bir rakam yazdırmak burada ikinci kez karşına çıkar — alış tapusundaki bedel düşük görünüyorsa satarken kazancın, dolayısıyla vergin büyür.

Beş yıla aylar kalmışken alıcı çıktı: beklemek mi, satmak mı?

Bu soru duygusal görünür ama tamamen aritmetiktir: beklemenin getirisi bellidir, bedeli tahmindir. Getiri, satışı erteleyerek ödemeyeceğin vergidir — yukarıdaki örnekte endeksleme yapan satıcı için 170.400 ₺, endeksleme yapmayan ya da yapamayan satıcı için 782.000 ₺. Bedel ise üç kalemden oluşur: eldeki alıcıyı kaybetme ihtimali, bekleme süresinde fiyatın gerileme ihtimali ve o paranın bugün elinde olmasının sana kazandıracağı getiri.

Karşılaştırmayı tek sayıya indirmenin yolu şu: vergiden kurtaracağın tutarı bekleyeceğin ay sayısına böl. Altı ay bekleyip 170.400 ₺'lik vergiden kurtulan satıcı, beklemenin karşılığında ayda 28.400 ₺ kazanıyor demektir. Alıcı "bugün alırım ama 150.000 ₺ aşağı" diyorsa hesap beklemeyi haklı çıkarır; "400.000 ₺ aşağı" diyorsa tersine döner. Aynı hesabı parayı mevduata koyduğunda elde edeceğin getiriyle de karşılaştırabilirsin.

Hesabı kurarken takvimini sözleşme tarihine göre değil tapu tarihine göre kur. Kapora, ön protokol ya da bankanın kredi onayı süreyi durdurmaz; belirleyici olan tescil günüdür. Alıcıyla anlaşırken tapu randevusunun tarihini de yazılı hâle getirmek, iki tarafın da neye göre pazarlık ettiğini netleştirir.

Üçüncü bir yol daha var: alıcı beklemeye razıysa fiyatı ve tarihi bugünden bağlayan bir satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Süre tapu tescilleri arasında işlediği için tescilin beş yıl dolduktan sonraya kalması sonucu değiştirir. Ancak sözleşmenin şekli, kaparonun akıbeti ve cayma şartları ayrı bir konudur; böyle bir yola girmeden önce noterden ve bağlı olduğun vergi dairesinden yazılı bilgi al.

Tapu harcı bu verginin yerine geçmez

Tapuda ödediğin harç ile değer artış kazancı vergisi iki ayrı yükümlülüktür; biri ödendi diye diğeri düşmez. Harç satış anında ve satış bedeli üzerinden alınır; alıcının payı da satıcının payı da binde 20'dir, işlemin toplamı binde 40 eder. Değer artış kazancı vergisi ise satıştan sonra, yalnız kazanç üzerinden ve yalnız satıcıdan alınır.

İkisi arasında tek bir bağ vardır ve senin lehinedir: satıcı olarak ödediğin tapu harcı belgeli gider sayılır, kazançtan düşülür. Yukarıdaki örnekteki 80.000 ₺'lik gider tam olarak budur. Harcın kendi tutarını ve alıcı-satıcı paylaşımını tapu harcı rehberinde anlattık, işlemine ait rakamı tapu harcı hesaplama aracından alabilirsin.

Sık sorulan sorular

Evi kaç yıl sonra satarsam vergi ödemem?

Tapu tescil tarihinin üstünden 5 tam yıl geçtikten sonra. Beşinci yılın dolduğu günden itibaren yapılan satışta kâr ne olursa olsun bu vergi çıkmaz, beyan da istenmez. Tarihi takvimine işaretle: 12 Şubat 2022 tescilli konutta ilk vergisiz gün 12 Şubat 2027'dir, bir gün öncesinde imzalanan devir hâlâ vergilidir.

Miras kalan evi satarsam değer artış vergisi öder miyim?

Ödemezsin. Bedel ödemeden edindiğin taşınmaz — miras ya da bağış — kanunun kapsamı dışındadır; tapu üstüne geçtikten hemen sonra satsan da bu vergi çıkmaz, beklemen gereken bir süre yoktur. Mirasta ödenen kalem veraset ve intikal vergisidir; o da satıştan değil, malın sana geçmesinden doğar.

Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Satış bedelinden alış bedeli, belgeli satış giderlerin ve 2026 için 150.000 ₺'lik istisna düşülür; kalana gelir vergisi tarifesi uygulanır. Alış bedelini Yİ-ÜFE artışı oranında büyütebilirsen (artış en az %10 olmalı) matrah belirgin küçülür. Kendi rakamlarını değer artış kazancı vergisi hesaplama aracına yazarsan sonucu doğrudan görürsün.

Değer artış kazancı istisna tutarı 2026 için ne kadar?

150.000 ₺. 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1 Ocak 2026'dan geçerli tutar budur; yıl içindeki kazancın bu kısmı vergi dışında kalır. Altında kalırsan ne vergi ne beyanname çıkar. Sınır kişi başınadır ve yıllıktır: aynı yıl iki taşınmaz satarsan indirim ikiye katlanmaz.

5 yıl tapu tarihinden mi sayılır?

Evet, tapu siciline tescil edildiğin tarihten sayılır; satış sözleşmesinin imza tarihi, kapora günü ya da anahtar teslim tarihi değil. Arsa tapusuyla alınıp sonradan kat mülkiyetine geçirilen konutlarda hangi tescilin esas alınacağı tartışmalı olabilir; bu durumdaysan tapu kaydınla vergi dairene sor.

Evi zararına sattım, yine de beyanname verecek miyim?

Kazanç doğmadıysa ödenecek vergi de yoktur. İndirimlerden sonra kalan tutar 150.000 ₺'lik istisnanın altındaysa beyanname verme yükümlülüğün doğmaz. Zarar ettiğini düşünüyorsan da hesabı yine yap: tapuda düşük gösterilmiş bir alış bedeli, gerçekte zarar ettiğin satışta bile kâğıt üstünde kazanç çıkarabilir.

Yİ-ÜFE endeks değerlerini nereden bulurum?

TÜİK'in aylık yayımladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosundan. İki değer gerekir: alıştan bir önceki ayın ve satıştan bir önceki ayın endeksi. İkisi arasındaki artış %10'un altındaysa kanun endekslemeye izin vermez. Aradaki oranı görmek için iki değeri enflasyon hesaplama aracına yazabilirsin.

Değer artış kazancı vergisini alıcı mı satıcı mı öder?

Satıcı öder; beyanname yükümlüsü kazancı elde eden kişidir. Tapu harcı ise iki tarafa ayrı ayrı binde 20 olarak düşer. Taraflar aralarında "vergiyi alıcı karşılasın" diye anlaşabilir ama bu anlaşma vergi dairesini bağlamaz, beyannameyi yine satıcı verir.

Kaynaklar

Bu rehberdeki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 4 Ağustos 2026.

• GİB — GVK Mükerrer Madde 80 (Değer Artışı Kazançları) — Bent 6: gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tabidir; ivazsız (miras, bağış) iktisap edilenler kapsam dışıdır
• GİB — GVK Mükerrer Madde 81 (Safi Değer Artışı) — İktisap bedeli, elden çıkarılan ay hariç endeks artışı oranında artırılır; endeksleme için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır. Elden çıkarma dolayısıyla yapılan giderler ve ödenen vergi-harçlar kazançtan indirilir
• GİB — Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) — Madde 3/2-h: mükerrer 80. maddedeki değer artışı kazançları istisnası 2026 için 150.000 TL; Madde 3/3: 2026 gelir vergisi tarifesi (190.000 / 400.000 / 1.000.000 / 5.300.000 dilimleri, %15-40). Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124 (5. Mükerrer)
• GİB — 98 Seri No'lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği (2026 tarifeleri) — (4) sayılı tarife madde 20/a: gayrimenkullerin devir ve iktisabında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20
• GİB — 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu, madde 4 (İstisnalar) — 2026 istisnaları: füruğ ve eşten her birine düşen miras hissesinde 2.907.136 ₺ (füruğ yoksa eşe 5.817.845 ₺); ivazsız intikallerde 66.935 ₺

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; vergi danışmanlığı yerine geçmez. Kat karşılığı edinim, cins değişikliği, ifraz-tevhit, kooperatif tahsisi ve tapu tescilinden önceki fiili kullanım gibi hâller iktisap tarihini ve hesabı değiştirebilir; aynı yıl içindeki diğer gelirleriniz ve birden fazla satış sonucu etkiler. Beyannameniz için mali müşavirinize ya da bağlı olduğunuz vergi dairesine danışınız.