İnşaat Alanı Hesaplama — Arsa, Emsal (KAKS) ve TAKS ile

İnşaat alanı nasıl hesaplanır?

Önce arsanın metrekaresini, sonra imar durumu belgesindeki emsal (KAKS) ve varsa TAKS değerini yaz. Örnek: 500 m² arsa, emsal 1,50, TAKS 0,30. Toplam inşaat alanı 500 × 1,50 = 750 m² çıkar; bu, emsale giren bütün katların alanları toplamıdır. Taban alanı 500 × 0,30 = 150 m² olur, yani bina zemine en çok 150 m² oturabilir. 750 ÷ 150 = 5 ettiği için o arsaya her katı 150 m² olan 5 katlı bir bina sığar. Ortak alan payını %20 bıraktıysan net satılabilir alan 750 × 0,80 = 600 m² olarak görünür; bu, dairelere dağıtabileceğin yaklaşık iç alandır. Aynı arsada emsal 2,00 ve TAKS 0,40 yazsaydı toplam alan 1.000 m², taban 200 m² ve kat sayısı yine 5 olurdu; emsal 1,50 ile TAKS 0,40 olsaydı 750 ÷ 200 = 3,75 çıkar, yani 3 tam kat artı dörtte üçlük bir çekme kat anlamına gelirdi. Sonuçları imar durumu belgesindeki Hmax (en yüksek bina yüksekliği) ve kat adedi sınırıyla karşılaştırmayı unutma; onlar bu hesabın üstündedir.

Emsal ile TAKS aynı şey değil: en sık karıştırılan iki oran

Emsal (yönetmelikteki adıyla katlar alanı katsayısı, kısaca KAKS) yapının inşa edilen bütün kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranıdır. 500 m² arsada emsal 1,50 yazıyorsa bütün katların alanı toplam 750 m²'yi geçemez; katların kaç tane olduğu bu sayıyı değiştirmez. TAKS ise taban alanı katsayısıdır: binanın zemine oturan kısmının parsel alanına oranı. Aynı arsada TAKS 0,30 ise bina en çok 150 m² tabana oturur. Yani emsal "toplamda ne kadar", TAKS "zeminde ne kadar" sorusunun cevabıdır.

İkisini karıştıran en yaygın hata, TAKS'ı toplam alan sanmak ya da emsali her kata ayrı ayrı uygulamaktır. Emsal 1,50 olan arsaya "her kat 750 m²" diye üç kat çizen bir taslak, 2.250 m²'lik bir bina anlamına gelir ve ruhsat aşamasında geri döner. Doğru okuma şudur: toplam 750 m²'yi, TAKS'ın izin verdiği 150 m²'lik tabana bölüştürürsün; 5 kat çıkar. TAKS'ın yönetmelikteki tanımında bir ayrıntı daha var: arazi eğimi yüzünden toprak üstünde kalan bodrum katların izdüşümü de zemin katla birlikte taban alanına sayılır. Eğimli arsada bodrum tamamen toprak altında kalmıyorsa taban alanı hesabına o kat da girer.

Belediyelerin belgelerinde emsal bazen "E=1.50", bazen "KAKS 1,50", eski planlarda ise yalnızca "Emsal" diye geçer; hepsini aynı kutuya yaz. Bazı planlar emsal vermez, yalnız TAKS ve kat adedi yazar. Yönetmeliğin 21. maddesinin dördüncü fıkrası bu durumu düzenler: emsal verilmeyen parselde katlar alanı, TAKS ile kat adedinin çarpımıyla bulunur. Belgende "TAKS 0,30, 4 kat" yazıyorsa emsal kutusuna 0,30 × 4 = 1,20 yazarak aynı hesabı yapabilirsin.

Hangi alanlar emsale girmez ve %30 tavanı ne demek?

Toplam inşaat alanı, yönetmeliğin 22. maddesinde sayılan bazı kullanımları kapsamaz; bunlar emsale esas 750 m²'nin dışında, ek olarak yapılabilir. Yine de sınırsız değildir: 5. maddenin sekizinci fıkrasına göre emsal dışı alanların toplamı, parselin emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Araç bu tavanı ayrı satırda gösterir; 750 m² için 225 m²'dir. Aşağıdaki liste en sık karşılaşılan emsal dışı kullanımlardır.

Liste özet niteliğindedir; maddedeki her bendin kendi şartı vardır (ortak alan olması, ticari kullanılmaması, toprak altında kalması gibi). Belediyenin kendi imar yönetmeliği bazı bentleri daraltabilir.

Arsa alırken bu sayıyı nasıl kullanırsın?

Arsa ilanlarında "emsal 1,5", "E=2" gibi ifadeler fiyatın asıl belirleyicisidir; çünkü aynı metrekaredeki iki arsadan emsali yüksek olana daha çok kapalı alan sığar. 500 m² arsada emsal 1,50 ile 750 m², emsal 2,00 ile 1.000 m² yapı hakkı vardır; %33 daha fazla inşaat alanı demek, kabaca %33 daha fazla satılabilir daire demektir. İlana yazılan emsal her zaman belgedeki emsal olmayabilir; satın almadan önce tapudaki ada-parsel numarasıyla belediyeden güncel imar durumu al ve buradaki hesabı o belgeyle yenile.

Kat karşılığı anlaşmalarda müteahhit toplam inşaat alanından yola çıkar. 750 m² emsal alanı ve %20 ortak alanla yaklaşık 600 m² satılabilir alan çıkar; 100 m²'lik dairelerden 6 tane demektir. Arsa sahibine düşen yüzde, bu 6 daire üzerinden konuşulur. Bu araç paylaşım oranını hesaplamaz ama pazarlığa oturmadan önce ortada kaç metrekare olduğunu görmeni sağlar.

Kat sayısı satırı bir tahmindir. Emsal 1,50 ve TAKS 0,30 ile 5 kat çıkar; ancak imar durumundaki Hmax (bina yüksekliği), kat adedi sınırı, çekme mesafeleri ve yol genişliği bu sayıyı aşağı çekebilir. Belgede "Hmax 12,50 m" yazıyorsa 3 metrelik katlarla 4 kattan fazlası zaten sığmaz; o zaman emsalin tamamını kullanmak için taban alanını TAKS'a kadar büyütmen ya da çekme mesafelerinin izin verdiği ölçüde bodrum çözümlerine bakman gerekir. Kesin sayıyı mimarın onaylı projesi ve belediyenin ruhsatı belirler.

Bu araç neyi hesaplamaz

• Belediyeler emsale girmeyen alanları (sığınak, otopark, bodrum depo) kendi imar yönetmelikleriyle farklı sayabilir; kesin rakam imar durumu belgesi ve onaylı mimari projedir.
• Çekme mesafeleri, Hmax bina yüksekliği ve plandaki kat adedi sınırı hesaba girmez; TAKS'tan bulduğun kat sayısı yalnız bir tahmindir ve yükseklik sınırı onu düşürebilir.
• Arsa payı bölüşümü, kat karşılığı yüzdesi ve müteahhit sözleşmesindeki paylaşım hesapları bu aracın işi değildir; yalnız ortadaki toplam alanı gösterir.
• Emsal artışı, imar barışı, yenileme alanı gibi özel kararlarla verilen ek haklar hesaba dâhil değildir; belgende böyle bir not varsa emsal kutusuna belediyenin yazdığı son değeri yaz.

İnşaat alanı hakkında sık sorulanlar

500 m² arsaya emsal 1,5 ile kaç m² inşaat yapılır?

500 × 1,5 = 750 m² emsale esas toplam inşaat alanı. Bu, bütün katların alanları toplamıdır; TAKS 0,30 ise her kat en çok 150 m² olur ve 5 kat çıkar. Otopark, sığınak ve tesisat gibi emsal dışı alanlar bu 750 m²'ye ek olarak, en fazla 225 m² (%30) daha yapılabilir.

Emsal 1,5 ne demek?

Arsanın 1,5 katı kadar kapalı kat alanı yapılabilir demektir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği emsali "yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı" diye tanımlar. 400 m² arsada emsal 1,5 toplam 600 m², emsal 2 ise 800 m² kat alanı anlamına gelir; kat sayısı bu toplamı değiştirmez, yalnız katlara nasıl bölündüğünü belirler.

TAKS 0,30 olan arsada bina zemine kaç m² oturur?

Arsa alanının %30'u kadar. 600 m² arsada 180 m², 1.000 m² arsada 300 m². TAKS tanımına göre toprak üstünde kalan bodrum katların izdüşümü de bu alana sayılır; eğimli arsada bodrumun bir cephesi açığa çıkıyorsa taban alanını buna göre planla.

İmar durumunda emsal yazmıyor, sadece TAKS ve kat sayısı var; inşaat alanını nasıl bulurum?

Yönetmeliğin 21. maddesi dördüncü fıkrası bu durumu düzenler: emsal verilmeyen parselde katlar alanı, TAKS ile kat adedinin çarpımıdır. Belgede TAKS 0,35 ve 4 kat yazıyorsa emsal 0,35 × 4 = 1,40 kabul edilir; 500 m² arsa için 700 m² kat alanı çıkar. Emsal kutusuna 1,40 yazıp hesabı öyle yap.

Net satılabilir alan ile toplam inşaat alanı neden farklı?

Toplam inşaat alanı merdiven, asansör, kat holleri ve sığınak gibi ortak alanları da içerir; daire olarak satılabilen kısım bunların dışında kalır. Bu yüzden araç ortak alan payını düşerek ayrı bir satır gösterir: 750 m² toplam ve %20 ortak alanla 600 m². Ortak alan oranı projeye göre %15 ile %25 arasında değişir; mimarın çizimi netleşince kutuyu gerçek oranla güncelle.

Emsal hesabına otopark ve sığınak dâhil mi?

Değil. Yönetmeliğin 22. maddesi otopark alanlarını (h bendi) ve bina için gerekli en az sığınak alanını (g bendi) katlar alanı hesabının dışında tutar. Ancak 5. maddenin sekizinci fıkrasına göre emsal dışı alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu geçemez; 750 m² emsal alanı için bu tavan 225 m²'dir.

Kaynaklar

Bu araçtaki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 18 Eylül 2026.

• Mevzuat Bilgi Sistemi — Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 3/7/2017-30113), güncel metin (PDF) — md.4 (tt) "Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını"; (cccc) "Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranını"; (bbbb) taban alanı; (oooo) yapı inşaat alanı; md.5/8 emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz; md.21/4 emsal verilmeyen parselde katlar alanı = TAKS × kat adedi; md.22 katlar alanına dâhil edilmeyen kullanımlar (18 Eyl 2026'da PDF'ten okundu)
• Resmî Gazete — 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı RG, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ilanı — İlk yayım metni; md.4'teki (tt) KAKS/Emsal ve (cccc) TAKS tanımları güncel metinle birebir aynı