Konut Kredisi Hesaplama — Peşinat, Taksit ve Masraflar

Konut kredisi nasıl hesaplanır?

Önce evin fiyatını ve enerji kimlik belgesi sınıfını gir; araç BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararındaki tabloya bakar ve bankanın bu ev için verebileceği en yüksek krediyi bulur. Örnek: 5.000.000 ₺'lik, A sınıfı bir ev için sınır değerin %90'ı, yani 4.500.000 ₺'dir; en az 500.000 ₺ peşinat ayırman gerekir. Aynı ev D sınıfı olsaydı sınır %70'e, 3.500.000 ₺'ye inecek, peşinat 1.500.000 ₺'ye çıkacaktı. Sonra çekmek istediğin krediyi, aylık oranı ve vadeyi yaz. 3.000.000 ₺'yi aylık %2,5 ile 120 ayda ödersen taksit 79.085,38 ₺, toplam geri ödeme 9.490.245,48 ₺ olur; bunun 6.490.245,48 ₺'si faizdir. İlk evinse faize vergi binmez. Üzerine kayıtlı başka bir evin varsa taksit %2,5 yerine %2,875 (2,5 × 1,15) ile kurulur ve aynı kredide taksit 89.223,71 ₺'ye çıkar; aradaki fark BSMV'dir. Son alana ekspertiz, ipotek ve sigorta gibi bir kerelik masrafları yazarsan araç bunları toplam maliyete ekler. İstediğin kredi BDDK sınırını aşıyorsa araç tutarı sınıra çeker ve peşinatı ona göre büyütür.

BDDK kredi/değer tablosu: bankanın verebileceği en yüksek kredi

Tablo iki şeyi birden söyler: pahalı evde peşinat oranı hızla büyür ve enerji sınıfı peşinatı ciddi biçimde değiştirir. 6.000.000 ₺'lik bir evde A–B sınıfı için sınır 4.800.000 ₺ iken D sınıfında 3.600.000 ₺'dir; aradaki 1.200.000 ₺ farkı peşinat olarak senin bulman gerekir. Bu yüzden ilanda enerji sınıfını görmediğin evde belgeyi sor; yeni binaların çoğu A ya da B alır, 2011 öncesi binalarda belge çoğu zaman C veya D çıkar.

Bir de ekspertiz tuzağı var. Banka krediyi ilan fiyatına değil kendi ekspertiz raporuna göre verir; rapor 5.000.000 ₺ yerine 4.600.000 ₺ derse A sınıfı ev için sınır 4.140.000 ₺'ye iner, satıcıya vereceğin para değişmediği için aradaki 360.000 ₺ de peşinatına eklenir. Ekspertiz sonucunu öğrenmeden satıcıyla kaparo sözleşmesi imzalama; raporu görünce sayıları bu araca yeniden gir.

Konut kredisinde evin tamamını kredilendirmek yasaktır; sınır, evin değerine ve enerji sınıfına göre BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli, 11364 sayılı kararıyla belirlenir. Tablo konut alımı ve konut teminatlı krediler içindir.

Oranlar evin ekspertiz değerine uygulanır; sınırlar üst değeri kapsar (tam 5.000.000 ₺ ilk satırdadır). Kurul kararı değişince tablo güncellenir.

İlk ev ile ikinci evin farkı: faize %15 BSMV biner mi?

Konut kredisinde ihtiyaç kredisindeki gibi iki vergi yoktur. KKDF, konut finansmanı kapsamındaki konut edinme kredilerinde hiç kesilmez. BSMV ise kişiye bağlıdır: kredinin kullanıldığı tarihte tapuda üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicinin konut kredisi faizi BSMV'den istisnadır (Gider Vergileri Kanunu m.29/y, 27 Aralık 2023'ten beri bu biçimde). Üzerine kayıtlı bir evin varsa ikinci ev için çektiğin kredinin faizine %15 BSMV eklenir ve banka taksiti vergili oranla kurar.

Rakamla: 3.000.000 ₺, aylık %2,5, 120 ay. İlk evde taksit 79.085,38 ₺; ikinci evde oran %2,875'e çıkar, taksit 89.223,71 ₺ olur ve 120 ayda toplam 1.005.240,66 ₺ BSMV ödersin. Bu fark, ikinci evi yatırım için alan birinin kira getirisi hesabına girmelidir. Evi eşin adına alıp krediyi onun adına çekmek istisnayı korur, çünkü kural kredi kullanan kişinin tapusuna bakar; ancak bankanın gelir şartını o kişinin karşılaması gerekir.

Taksitin dışında kalan masraflar ve vade seçimi

Konut kredisinde taksit dışında ilk gün ödenen kalemler vardır: ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortasının ilk primi, bankanın tahsis ücreti. Bunların toplamı bankaya ve evin değerine göre değişir; teklif dökümünde tek tek yazar. Aracın son alanına toplamı yazarsan taksit değişmez ama "toplam maliyet" satırı gerçeğe yaklaşır. Hayat sigortası zorunlu değildir; banka isterse primini de bu alana ekle.

Vade kararında iki sayıya birlikte bak. 3.000.000 ₺'yi %2,5 ile 60 ayda ödersen taksit 97.060,19 ₺ ve toplam 5.823.611,26 ₺; 120 ayda taksit 79.085,38 ₺'ye iner ama toplam 9.490.245,48 ₺'ye çıkar. Uzun vade taksiti düşürür, faizi neredeyse iki katına çıkarır. Bankalar taksitin aylık gelirinin belli bir oranını aşmasına izin vermez; taksit gelirine göre ağır kalıyorsa vadeyi uzatmak yerine peşinatı büyütmek toplamda daha ucuza gelir. Gelirine göre ne kadar kredi alabileceğini gelire göre kredi aracıyla, evi kredisiz tasarruf finansmanıyla almanın maliyetini ise tasarruf finansmanı aracıyla kıyaslayabilirsin.

Bu araç neyi hesaplamaz

• Bankanın ekspertiz değeri ilan fiyatından düşük çıkarsa azami kredi de düşer; raporu görmeden burada çıkan peşinata güvenip söz verme, rapor gelince yeniden hesapla.
• Hayat sigortası primi, hesap işletim ücreti ve yıllık yenilenen DASK/konut sigortası primleri taksite eklenmez; bunları yalnızca masraf alanına yazarsan toplam maliyete girer.
• Bankanın gelir şartını ve kredi notunu hesaba katmaz; BDDK sınırı bankanın verebileceği en yüksek tutardır, bankanın sana vereceği tutar değil.
• Konut teminatlı ihtiyaç kredisini (evini teminat gösterip başka amaçla çekilen kredi) hesaplamaz; o kredide KKDF ve BSMV ihtiyaç kredisindeki gibi kesilir.
• Değişken faizli ve dövize endeksli konut kredilerini hesaplamaz; sabit aylık oranla kurulan taksiti verir.
• Kamu bankalarının kampanya kredilerindeki (ilk konut, deprem bölgesi gibi) özel oran ve vade koşullarını bilmez; o teklifin oranını ve vadesini olduğu gibi girersen taksiti yine doğru çıkar.

Konut kredisi hakkında sık sorulanlar

5 milyonluk ev için ne kadar peşinat gerekir?

Enerji sınıfına göre değişir. 5.000.000 ₺ değerindeki ev için BDDK sınırı A–B sınıfında %90 (kredi 4.500.000 ₺, peşinat 500.000 ₺), C sınıfında %80 (peşinat 1.000.000 ₺), D ve altında ya da belgesiz evde %70'tir (peşinat 1.500.000 ₺). Ekspertiz değeri 5.000.000 ₺'nin üstüne çıkarsa ev bir üst kademeye geçer ve oranlar %80/%70/%60'a iner; bu yüzden tam sınırdaki evlerde ekspertiz sonucu peşinatı ciddi değiştirir.

Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?

KKDF yoktur; konut finansmanı kapsamında konut edinme amacıyla kullandırılan kredilerde fon kesintisi yapılmaz. BSMV ise kredi tarihinde üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketici için istisnadır; ikinci evde faizin %15'i kadar BSMV taksite eklenir. 3.000.000 ₺, %2,5, 120 ay örneğinde ilk evde taksit 79.085,38 ₺, ikinci evde 89.223,71 ₺'dir.

Enerji kimlik belgesi konut kredisini nasıl etkiler?

BDDK'nın 2026 tablosunda kredi/değer oranı enerji sınıfına göre üç sütuna ayrılır; A–B sınıfı ev D sınıfına göre her kademede 20 puan daha fazla kredilendirilir. 6.000.000 ₺'lik evde bu fark 1.200.000 ₺ kredi, yani aynı tutarda peşinat demektir. Belge yoksa banka en düşük sütunu uygular; satın almadan önce satıcıdan belgeyi iste, yoksa çıkarttır.

Konut kredisi vadesi en fazla kaç ay olabilir?

BDDK'nın konut kredisi için genel bir vade tavanı yoktur; bankalar uygulamada 120 ve 180 ay, bazı kampanyalarda 240 aya kadar vade verir ve kredinin bitiş tarihinde yaşını sınırlar. Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam faiz hızla büyür: 3.000.000 ₺, %2,5 için 60 ayda toplam 5.823.611,26 ₺, 120 ayda 9.490.245,48 ₺ ödersin.

Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?

Eşit taksitli (anüite) formülle: taksit = kredi × ie × (1 + ie)^vade ÷ ((1 + ie)^vade − 1). ie ilk evde aylık faiz oranıdır, ikinci evde aylık oran × 1,15. 3.000.000 ₺, %2,5, 120 ay için taksit 79.085,38 ₺ çıkar; toplam geri ödeme taksit × 120 = 9.490.245,48 ₺, toplam faiz 6.490.245,48 ₺'dir.

Kaynaklar

Bu araçtaki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 18 Eylül 2026.

• BDDK — Kurul Kararı 11364 (29.01.2026): konut alımında ve konut teminatlı kredilerde azami kredi tutarı — Enerji sınıfı A-B / C / Diğer için değer kademelerine göre kredi/değer oranları: ≤5 mn %90/%80/%70; 5-7 mn %80/%70/%60; 7-10 mn %70/%60/%50; 10-20 mn %50/%40/%30; >20 mn %40/%30/%20
• 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, madde 29/y ve madde 33 — m.29/y (7491/6 md., 27.12.2023): kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere kullandırılan konut kredileri BSMV'den istisna; m.33: BSMV kanuni oranı %15
• Türkiye Bankalar Birliği — Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) kitabı — s.204: GİB KKDF-2/2007-2 sayılı Sirküler — konut finansmanı kapsamında gerçek kişi tüketicilere konut edinme amaçlı kullandırılan kredilerde fon kesintisi yapılmaz; konut teminatlı başka amaçlı kredilerde yapılır
• Resmî Gazete 07.07.2023 — 7345 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (tüketici kredilerinde BSMV %15) — MADDE 1: 98/11591 sayılı Kararın eki m.1/1 (ğ) bendindeki oran %10'dan %15'e çıkarıldı (ikinci ev için uygulanan oran)

Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; bankanızın kredi teklifi veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Kredi/değer sınırları BDDK Kurul kararlarıyla, BSMV istisnası kanunla değişebilir; bankanız ekspertiz değeri, gelir durumunuz ve kredi notunuza göre farklı bir tutar ve oran uygulayabilir. Kesin taksit ve masraflar için bankanızdan yazılı ödeme planı isteyiniz.