Kira geliri beyanı: kim beyanname verir, istisna kime işlemez?

Evini kiraya veren birinin ilk sorusu vergi tutarı değildir, daha öncesidir: "ben beyanname vermek zorunda mıyım?" Cevap tek bir eşiğe bakar ve o eşik konutla iş yerinde bambaşka çalışır. Konutta 2026 için yıllık 58.000 ₺, yani ayda 4.833 ₺; iş yerinde ise yıllık brüt 400.000 ₺, yani ayda 33.333 ₺. Birinci eşiğin altındaki kira için hiçbir şey yapmazsın, ikinci eşiğin altındaki kirada ise vergi zaten kiracının kesintisiyle ödenmiş olur.

İkinci soru daha az sorulur ama daha pahalıya patlar: 58.000 ₺'lik konut istisnası herkese işlemez. Ticari, zirai veya mesleki kazancı olanlar, geliri belli bir toplamı aşanlar ve kirasını hiç beyan etmeyenler bu tutarı düşemez. Aynı kirayı alan iki komşudan biri 58.000 ₺'yi düşer, öteki düşemez — fark tam olarak buradan çıkar.

Aşağıda önce beyan yükümlülüğünü, sonra istisnanın kime işlemediğini, ardından götürü ile gerçek gider arasındaki seçimi ve beyan takvimini bulacaksın. Kendi rakamını görmek için Kira Geliri Vergisi Hesaplama aracına aylık kiranı yazman yeterli; buradaki anlatım o sonucun hangi kurala dayandığını açıklar. Zam tarafını merak ediyorsan kira artışı rehberine, ev sahibiyle tavan tartışması yaşıyorsan kira artışına itiraz rehberine bak.

Kira geliri olan herkes beyanname verir mi?

Hayır, kira geliri elde etmek tek başına beyanname yükümlülüğü doğurmaz. Kiralananın türüne göre iki ayrı eşik vardır ve ikisi birbirinden bağımsız işler.

Konutta ölçü 2026 yılı için 58.000 ₺'lik istisnadır. Bir takvim yılı boyunca eline geçen konut kirasının toplamı bu tutarı geçmiyorsa o gelir için beyanname vermezsin, vergi de doğmaz. Kira Türkiye'de aylık konuşulduğu için eşiği aya bölmek daha kullanışlı: 58.000 ÷ 12 = 4.833 ₺. Yani ayda 4.833 ₺'nin altında kira alıyorsan mart ayında yapacak bir işin yoktur. Bu tutarın bir kuruş üstüne çıktığın anda ise beyanname verirsin — ama vergi eşiği aşan kısımdan hesaplanır: ayda 5.000 ₺ kira yılda 60.000 ₺ eder, istisna düşünce 2.000 ₺ kalır, götürü giderden sonra matrah 1.700 ₺'ye iner ve ödenecek vergi 255 ₺ olur. Beyanname vermek ile büyük vergi ödemek aynı şey değildir.

İş yerinde mantık tersine döner. Orada kirayı ödeyen taraf vergi mükellefiyse ödeme sırasında %20 kesinti yapar ve bunu senin adına vergi dairesine yatırır; sen paranın %80'ini alırsın. Yıl içinde tahsil ettiğin iş yeri kirasının brüt toplamı 400.000 ₺'yi aşmıyorsa iş burada biter, kesilen tutar nihai vergin olur. Aya bölünmüş hâli 33.333 ₺'dir: sözleşmedeki aylık brüt kira bunun altındaysa beyanname yoktur. Brüt-net dönüşümünü ve kesinti tutarını Kira Stopajı Hesaplama aracı çıkarır.

İki eşiği toplamamak gerekir: 58.000 ₺ yalnız konut kirasına, 400.000 ₺ yalnız kesintiye uğramış iş yeri kirasına bakar. Aynı yıl hem konut hem iş yeri kiran varsa ikisini ayrı ayrı sınamalı, beyanname gerekiyorsa tek beyannamede birleştirmelisin.

58.000 ₺ istisna kime işlemez?

İstisna otomatik bir hak değil, şartlı bir haktır. Üç grup bu tutarı düşemez ve üçü de kendi durumunu bilmeyen ev sahibinin gözünden kaçar.

Birinci grup, ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle zaten yıllık beyanname veren mükelleflerdir. Esnafsan, çiftçiysen, avukat veya doktor olarak serbest çalışıyorsan konut kiran için 58.000 ₺'yi düşemezsin; kiranın tamamı matraha girer. Burada belirleyici olan kazancının büyüklüğü değil, o kazanç türünden mükellef olman.

İkinci grup gelir toplamıyla belirlenir. Burada tek bir gelire değil hepsinin toplamına bakılır: kiran, maaşın, faiz ve temettü gibi menkul sermaye iratların ile diğer kazanç ve iratların brüt olarak toplanır. Bu toplam 2026 için 1.500.000 ₺'yi geçiyorsa istisna uygulanmaz. Aylık karşılığı 125.000 ₺'dir: yüksek maaşlı bir çalışan, maaşı için beyanname vermese bile bu sınır yüzünden kira istisnasını kaybedebilir. Toplama girenler brüt rakamlardır, eline geçen net değil.

Üçüncü grup kendi eliyle kaybedenlerdir: eşiğin üzerinde kira elde ettiği hâlde bunu beyan etmeyen ya da olduğundan az gösteren ev sahibi 58.000 ₺'yi düşemez. Buradaki incelik cezanın kendisinden daha pahalıdır — vergi dairesi durumu saptamadan önce kendiliğinden verilen geç beyannamede hak ayakta kalır. Yani gecikmiş bir beyanı saklamak, onu geç de olsa vermekten her zaman daha maliyetlidir.

İstisnanın iki teknik sınırı daha var. Birincisi: istisna ev başına değil kişi başına, yılda bir kez düşülür. Üç dairesini kiraya veren biri toplam konut kirasından yalnız 58.000 ₺ indirebilir. İkincisi: bir konut birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse ortakların her biri kendi payı üzerinden istisnayı ayrıca kullanır — eş ve kardeş ortaklıklarında bu, toplam vergiyi ciddi biçimde düşürür. Ve en sık atlanan nokta: iş yeri kira gelirine bu istisna hiçbir koşulda uygulanmaz.

• Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname veren mükellefler istisnayı kullanamaz.
• Kirasıyla birlikte brüt gelir toplamı 2026 için 1.500.000 ₺'yi (ayda 125.000 ₺) geçenler istisnayı kullanamaz.
• Eşiği aşan kirasını beyan etmeyen ya da az gösteren ev sahibi istisnayı yitirir; vergi dairesi saptamadan kendiliğinden verilen geç beyanda hak ayakta kalır.
• İş yeri kirasında istisna hiç yoktur; kaç konutun olursa olsun 58.000 ₺ yılda bir kez düşülür.
• Ortak mülkiyette ortakların her biri kendi payı üzerinden istisnayı ayrıca kullanır.

Götürü gider mi gerçek gider mi kazandırır?

Beyanname verecek durumdaysan ikinci karar gider yöntemidir ve bu karar tek satırlık bir kuralla verilir: yıl içinde belgeleyebildiğin gider toplamı, yıllık kira gelirinin %15'ini aşıyorsa gerçek gider kazandırır, aşmıyorsa götürü. Kuralın sebebi hesaplama sırasındadır — götürü gider istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i olarak hesaplanır, gerçek giderde ise belgeli toplamın yalnız vergiye giren kısma düşen payı indirilir. İki oranlama sadeleşince eşik tam olarak hasılatın %15'ine oturur.

Aylık kirayla düşünmek işi kolaylaştırır: ayda 20.000 ₺ kira alıyorsan eşiğin ayda 3.000 ₺'dir. Belgeli giderlerin ayda 3.000 ₺'yi geçiyorsa gerçek gideri seç, geçmiyorsa götürüde kal. Kendin de kirada oturuyorsan bu eşiği neredeyse her zaman aşarsın, çünkü ödediğin kira gerçek gider yönteminde indirilebilir kalemler arasındadır.

Gerçek gider yönteminde indirebileceklerin belgeye bağlıdır: kendi oturduğun konut için ödediğin kira, kiraya verdiğin konutu satın alırken kullandığın kredinin faiz kısmı (ana para değil), sigorta primleri, tamir ve bakım harcamaları, emlak vergisi ve benzeri vergiler, aidat gibi yönetim giderleri ve amortisman. Fatura, dekont ve makbuzları beş yıl saklaman gerekir; belgesi olmayan gider yazılamaz.

Yöntemi seçerken bir kısıtı da hesaba kat: götürü gider usulünü seçen mükellef, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemez. Bu yüzden karar tek bir yılın rakamına göre değil, önümüzdeki iki yılın tahmin edilen giderine göre verilir. Büyük bir tadilat, yeni çekilmiş bir konut kredisi ya da kendi kiranda beklenen bir zam varsa bu kısıt yönü değiştirebilir.

Ayda 20.000 ₺ (yılda 240.000 ₺) konut kirası alan bir ev sahibi için üç senaryo yan yana. İkinci sütun belgesiz, üçüncü ve dördüncü sütunlar belgeli gidere dayanır:

Gerçek gider sütunlarında belgenin tamamı yazılmaz; hasılatın istisnadan sonra vergilenen kısmına karşılık gelen oran kadarı indirilir: 90.000 × (182.000 ÷ 240.000) = 68.250 ₺ ve 20.000 × (182.000 ÷ 240.000) = 15.167 ₺. Dönüm noktası 36.000 ₺'dir, yani yıllık kiranın %15'i: belgen bunun üstündeyse gerçek gider ucuza gelir (90.000 ₺ belgeyle 6.142,50 ₺ tasarruf), altındaysa götürü ucuza gelir (20.000 ₺ belgeyle götürü 1.820 ₺ daha az vergi doğurur). Matrahın tamamı ilk dilimde kaldığı için üç senaryoda da %15 oranı uygulandı.

Kira beyannamesi ne zaman verilir, vergi kaç taksit?

Takvim her yıl aynıdır ve geriye dönük işler: bir takvim yılında elde ettiğin kirayı, ertesi yılın mart ayının 1'i ile 31'i arasında beyan edersin. 2026'da tahsil ettiğin kira 2027 martında beyan edilir. Buradaki ölçüt tahsilattır: parayı fiilen elde ettiğin yıl hangisiyse gelir o yılın geliridir, sözleşmenin hangi yıla ait olduğu değil.

Vergi tek seferde alınmaz, ikiye bölünür. Yarısı martın son gününe, kalan yarısı temmuzun son gününe kadar yatırılır. Yukarıdaki 23.205 ₺'lik örnekte bu, martta 11.602,50 ₺ ve temmuzda 11.602,50 ₺ demektir. Aylık kiranın yarısından biraz fazlası ilkbaharda, aynısı yaz ortasında cebinden çıkar; kira gelirini tamamen harcayan bir bütçe bu iki tarihte sıkışır.

Beyannameyi nereden vereceğin de belli: Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlara ilişkin gelir vergisi beyannameni önceden hazırlayıp onayına sunar. Adresi intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan; sisteme girip önceden hazırlanmış beyannameni kontrol ediyor, gerekiyorsa düzeltiyor ve onaylıyorsun. Mali müşavire gitmen ya da vergi dairesinde sıra beklemen gerekmez. Tek istisna yukarıda anlatılan birinci gruptur: ticari, zirai ve serbest meslek kazancı elde edenler bu sistemden yararlanamaz, onların beyannamesi ayrı yürür.

Mart ayını beklemeden tutarı görmek, taksitleri planlamanın en ucuz yoludur. Kirası yıl içinde artan bir ev sahibi için bu daha da önemli: zammın vergisi bir sonraki yılın martına düştüğü için, zamlı kirayı almayı bıraktıktan sonra bile ödeme karşına çıkabilir. Yeni kirayı Kira Artışı Hesaplama aracında bulup vergisini aynı gün hesaplamak bu sürprizi ortadan kaldırır.

Bir takvim yılının kira gelirinde tarih çizelgesi:

İş yeri kirasında kiracının yaptığı kesinti bu takvimden bağımsızdır: kesilen tutar, ödemenin yapıldığı ayı izleyen ayın 26'sına kadar muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle bildirilip ödenir. Yani kiracının beyanı aylık, ev sahibinin beyanı yıllıktır.

Kira stopajı ile kira gelir vergisi aynı şey mi?

Değil, ve bu ikisinin karıştırılması kira sorularının en sık kaynağıdır. İkisi ayrı vergiler değil, aynı verginin iki farklı tahsil biçimidir: stopaj peşin ve parçalı, gelir vergisi yıllık ve toplu alınır.

Stopajda parayı devlete gönderen kişi kiracıdır. Kiracı vergi mükellefiyse kirayı öderken %20'sini keser, kalanı sana öder ve kestiğini kendi adına değil senin adına yatırır. Sen bu işlemin içinde hiç yer almazsın; hesabına eksik para geçer, kesinti dekontta görünür.

Gelir vergisinde parayı gönderen ev sahibidir ve zamanlama yıllıktır. Mart beyannamesinde yıl boyunca elde ettiğin kirayı, gideri ve varsa istisnayı yazarsın; çıkan vergiden yıl içinde senin adına kesilmiş stopajlar düşülür. Kesinti hesaplanan vergiden fazlaysa aradaki fark sana geri döner. Bu yüzden stopaj kaybedilmiş para değildir, peşin ödenmiş vergidir.

Pratik sonuç şudur: konut kiracısı olarak sana ödeme yapan kişinin vergiyle bir işi olmaz, iş yeri kiracısı olarak ödeme yapan şirketin ise her ay bir beyan yükümlülüğü doğar. Kiralananın türü, verginin kim tarafından ve hangi sıklıkta ödeneceğini baştan belirler.

İki mekanizmanın satır satır karşılaştırması:

Aynı ev sahibi aynı yıl her iki sütunda birden yer alabilir: konutundan beyan yoluyla vergi öderken, iş yerinden kesinti yoluyla vergilenir. İş yeri kirasının brüt toplamı 400.000 ₺'yi aşarsa ikinci sütun da devreye girer ve kesilenler mahsup edilir.

Kirayı beyan etmezsem ya da düşük gösterirsem ne olur?

Beyan etmemenin bedeli üç kalemden oluşur ve ilki çoğu zaman en büyüğüdür. Birincisi istisna kaybıdır: 58.000 ₺'yi düşemezsin, dolayısıyla vergi zaten olması gerekenden yüksek hesaplanır. İkincisi verginin kendisi, üçüncüsü ise vergi ziyaı cezası ve gecikme faizidir. Ceza ve faiz tutarı gecikmenin süresine ve olayın niteliğine göre değiştiği için burada sabit bir rakam veremeyiz; kesin tutarı bağlı olduğun vergi dairesi hesaplar.

Bu tablonun tek kaçış kapısı zamanlamadır. İdare durumu tespit etmeden önce kendiliğinden verilen geç beyannamede istisna hakkın ayakta kalır. Yani üç yıl önceki bir kirayı beyan etmediğini fark ettiysen, beklemek her geçen ay durumu ağırlaştırır.

Kirayı düşük göstermek de kapalı bir yoldur, çünkü kanun bir alt sınır tanımlar. Konutlarda beyan edilen kira bedeli, emlak vergisine esas değerin %5'inden düşük olamaz; bu alt sınıra emsal kira bedeli denir. Bu tutarın altında beyan edilen kira idarece düzeltilir. Akrabalarına bedelsiz bıraktığın konut gibi kanunda sayılan istisnai durumlar bunun dışındadır.

Kirayı banka üzerinden tahsil etmek de bir tercih değil, kural gereğidir; nakit tahsil edilen kira hem ispat sorunu yaratır hem de tespit edildiğinde ceza konusudur. Kira gelirinin kayıt altında olması aynı zamanda senin lehinedir: gerçek gider yöntemini seçtiğinde dekontlar ve faturalar indirim hakkının tek dayanağıdır.

Sık sorulan sorular

Kira gelirim ne kadarsa vergi öderim?

Konutta sınır 2026 için yıllık 58.000 ₺, yani ayda 4.833 ₺. Bu tutarın altında kira alıyorsan ne beyanname verirsin ne vergi ödersin. Üstündeysen vergi, kiranın tamamından değil eşiği aşan kısımdan hesaplanır: ayda 5.000 ₺ kirada yıllık 60.000 ₺'nin 58.000 ₺'si istisnadır, götürü giderden sonra kalan 1.700 ₺'lik matrah 255 ₺ vergi doğurur. Kendi tutarını Kira Geliri Vergisi Hesaplama aracında görebilirsin.

Kiracım stopaj kesiyor, yine de beyanname verecek miyim?

Yıl boyunca tahsil ettiğin iş yeri kirasının brüt toplamı 2026 için 400.000 ₺'yi, yani ayda 33.333 ₺'yi aşmıyorsa hayır — kesilen %20 senin nihai vergindir ve yapacağın bir işlem kalmaz. Toplam bu tutarı aşıyorsa mart ayında beyanname verirsin, ancak yıl içinde adına kesilen stopajlar hesaplanan vergiden düşülür; kesinti fazlaysa aradaki fark iade edilir.

Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?

Ölçüt tek: belgeleyebildiğin yıllık giderin, yıllık kira gelirinin %15'ini aşıyorsa gerçek gider, aşmıyorsa götürü kazandırır. Ayda 20.000 ₺ kira alıyorsan eşiğin ayda 3.000 ₺'dir. Sen de kirada oturuyorsan ya da konutu krediyle aldıysan bu eşiği genelde aşarsın. Kararı iki yıllık düşün: götürü usulü seçen, iki yıl geçmedikçe gerçek gidere dönemez.

Kira beyannamesi ne zaman verilir?

Bir yılın kira geliri, ertesi yılın 1–31 Mart tarihleri arasında beyan edilir; 2026 kirası 2027 martında. Vergi ikiye bölünür: yarısı martın son gününe, kalan yarısı temmuzun son gününe kadar yatırılır. Beyannameyi Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden, hazırlanmış hâlini kontrol edip onaylayarak verirsin.

Oturduğum evin kirasını gider gösterebilir miyim?

Evet, ama yalnız gerçek gider yöntemini seçtiğinde. Kendi evini kiraya verip başka bir evde kirada oturuyorsan yıl içinde ödediğin kirayı belgeleriyle gider yazabilirsin. Bu kalem çoğu zaman götürü %15'in üstüne çıktığı için kirada oturan ev sahibinde gerçek gider daha ucuza gelir. Dikkat: belgenin tamamı yazılmaz, hasılatın vergilenen kısmına karşılık gelen oran kadarı indirilir.

İki evim var, istisnayı iki kez düşebilir miyim?

Hayır. 58.000 ₺ ev başına değil kişi başına, yılda tek sefer düşülür; iki konutunun toplam kirasından yalnız 58.000 ₺ indirilir. Tersi durum kazandırır: tek bir konut iki kişinin ortak mülkiyetindeyse ortakların her biri kendi payı üzerinden istisnayı ayrıca kullanır.

Maaşım yüksek, kira istisnasından yararlanabilir miyim?

Bakılan şey tek bir gelir değil hepsinin toplamıdır: maaşın, kiran, faiz ve temettü gibi menkul sermaye iratların ve diğer kazançların brüt olarak toplanır. Bu toplam 2026 için 1.500.000 ₺'yi (ayda 125.000 ₺) geçiyorsa istisnayı kullanamazsın. Maaşın için beyanname vermiyor olman sınırı değiştirmez; ölçü beyan yükümlülüğün değil, brüt gelirinin büyüklüğüdür.

Kaynaklar

Bu rehberdeki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 2 Ağustos 2026.

• GİB — Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026) — Konut kira geliri istisnası 2026 takvim yılı için 58.000 TL (2025 için 47.000 TL); götürü gider %15, istisna düşüldükten sonraki tutar üzerinden hesaplanır; gerçek giderde vergiye tabi hasılata isabet eden kısım indirilir; beyan 1-31 Mart, ödeme Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit; istisnadan yararlanamayacaklar ve emsal kira bedelinde emlak vergisi değerinin %5'i
• GİB — Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) — 2026 takvim yılı gelir vergisi tarifesi (190.000 / 400.000 / 1.000.000 — ücrette 1.500.000 / 5.300.000 dilimleri) ve 2026 had ve tutarları; tevkifata tabi kira gelirlerinde yıllık beyan sınırı ikinci gelir dilimi olan 400.000 TL, istisnanın kaybedildiği gelir toplamı sınırı 1.500.000 TL. Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124 (5. Mükerrer)
• GİB — 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 94 (Vergi Tevkifatı) — 94/5-a: 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden tevkifat; oran 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile %20 (Yürürlük: 3.2.2009)
• GİB — Vergi Usul Kanunu Sirküleri / 115 — Muhtasar (Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannameleri dahil) beyanname verme ve ödeme zamanı: takip eden ayın 26'sı
• GİB — Hazır Beyan Sistemi — 27.08.2026'da sayfada görülen tanım: "Ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarınıza ilişkin Gelir Vergisi Beyannamenizin önceden hazırlanarak onayınıza sunulduğu sistemdir." Ticari, zirai ve serbest meslek kazancı elde edenler bu sistemden faydalanamamaktadır; sisteme girip hazırlanmış beyanname kontrol edilip onaylanır

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; vergi, mali ya da hukuki danışmanlık yerine geçmez. Konut istisnasından yararlanma şartları, gerçek gider kalemleri, emsal kira bedeli, engellilik indirimi, geçmiş yıl zararları, ortaklık payları ve iş yeri kirasındaki stopaj mahsubu kişisel duruma göre sonucu değiştirir. Beyan edilmeyen gelirlerde uygulanacak ceza ve gecikme faizi tutarını yalnızca bağlı olduğunuz vergi dairesi belirler; beyannameniz için mali müşavirinize ya da vergi dairenize danışınız.