Kira artışı nasıl hesaplanır? TÜFE sınırı, stopaj ve vergi

Kira konuşması Türkiye'de yılda bir kez, sözleşmenin yıl dönümünde açılır ve genelde tek bir soruya sıkışır: "bu yıl ne kadar zam olacak?" Cevabın yasal çerçevesi bellidir, ama karışıklık da tam orada başlar — çünkü haberlerde konuşulan enflasyon oranı, kira artışında kullanılan oran değildir.

Bu rehberde artışın hangi orana bağlı olduğunu, konut ile işyeri arasındaki farkı, işyeri kirasında kiracının kestiği stopajı (ve "brüt kira - net kira" ayrımını), ev sahibinin ödediği kira geliri vergisini ve sözleşmede doğan damga vergisini sırayla göreceksin. Her bölümün sonunda hangi aracı açacağını da yazacağız.

Kira artışı nasıl hesaplanır, hangi oran kullanılır?

Hesabın kendisi tek satırdır: yeni kira = mevcut kira × (1 + artış oranı). Zor olan kısım oranın hangisi olduğudur. Kira artışında kullanılan oran, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi'nin "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırındaki orandır. Haberlerde "yıllık enflasyon" diye konuşulan sayı aynı bültenin başka bir satırıdır. Oranı hangi bültenden ve hangi aydan alacağını, rakamı kutuya nasıl yazacağını Kira Artışı Hesaplama sayfası adım adım gösterir; burada ikisinin neden farklı çıktığına bakalım.

İki oran aynı fiyat verisinden üretilir ama farklı soruları cevaplar. Yıllık enflasyon tek bir anı ölçer: bu ayın fiyat düzeyi, geçen yılın aynı ayına göre nerede. On iki aylık ortalama ise bir yılın tamamını, ondan önceki bir yılın tamamıyla karşılaştırır; yani hareketi on iki aya yayar ve geriden gelir. Pratik sonucu şudur: fiyat artışı yavaşladığı dönemde ortalama oran yıllık orandan yüksek kalır ve kira zammı güncel enflasyonun üstünde görünür, hızlandığı dönemde ise tersine kiracının lehine geriden gelir. Aynı sözleşme, yenilenme ayı birkaç ay kaysaydı farklı bir zam görecekti — oranın hangi aya ait olduğu bu yüzden tutarın kendisi kadar önemlidir.

Sınırın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Buradan iki sonuç çıkar. Birincisi, hesapladığın tutar bir tavandır; daha düşüğünde anlaşmak her zaman mümkündür. İkincisi, tavanın üstünde bir orana "anlaşmış" olmak seni o kısım bakımından bağlamaz — sözleşmeye yazılmış olması da bunu değiştirmez. Ev sahibi daha yükseğinde ısrar ederse tartışma kira tespit davasına taşınabilir; yasal tutarı hesaplanmış olarak masaya koymak bu görüşmenin zeminini kurar.

Aynı bültende yan yana duran ve en çok karıştırılan dört satır:

Dört satır aynı tablonun içinde, adları birbirine benzeyerek durur; yanlış satırdan okumak kira tartışmalarındaki en sık hatadır. Kira sözleşmesi için yalnız ikinci satır geçerlidir, diğer üçü başka soruların cevabıdır ve hiçbiri kira artışında kullanılmaz.

Konut kirası ile işyeri kirası arasında ne fark var?

Artışın hesabı bakımından ikisi arasında bir fark yoktur; fark verginin nasıl toplandığında ortaya çıkar ve bu fark, kiracının kim olduğuna bağlıdır.

Konutta vergi, kirayı ödeme anında kesilmez. Kiracı ev sahibine kirasını tam öder; ev sahibi de yıl sonunda kira gelirini kendi beyannamesiyle beyan eder ve vergisini öder. Yani konut kiracısının vergiyle bir işi yoktur.

İşyerinde ise vergi kirayı ödeyen tarafından kesilir. Kiracı şirket, esnaf, serbest meslek erbabı, dernek veya vakıfsa kira ödemesinden stopaj keser ve bunu mal sahibi adına vergi dairesine yatırır. Kiracı vergi mükellefi değilse ya da basit usulde vergilendiriliyorsa kesinti yapılmaz; o durumda kirayı mal sahibi yıllık beyannameyle beyan eder.

Pratik sonuç şu: aynı tutarlı iki kirada, işyeri kiracısının kasasından çıkan para ile mal sahibinin eline geçen para birbirinden farklıdır. "Brüt kira" ve "net kira" kavramları bu yüzden vardır — bir sonraki bölümün konusu.

İşyeri kira stopajı yüzde kaç, brütten nete nasıl çevrilir?

İşyeri kirasında stopaj oranı %20'dir ve kesintiyi kiracı yapar: kirayı öderken beşte birini keser, mal sahibine kalanını öder. Oranın dayanağı, aylık ve yıllık dökümü, iki yönlü brüt-net çevirisi ve kiracının beyan takvimi Kira Stopajı Hesaplama sayfasında duruyor. Burada bu kesintinin sözleşmeyi ve pazarlığı nasıl değiştirdiğine bakıyoruz, çünkü asıl karışıklık hesapta değil anlaşmanın dilinde çıkıyor.

Kirada konuşulan rakamın brüt mü net mi olduğu çoğu zaman hiç söylenmez. Mal sahibi "elime şu kadar geçsin" derken net bir tutarı kastediyordur; o rakam sözleşmeye olduğu gibi yazılırsa stopaj bu tutardan kesilir ve eline beklediğinden beşte bir eksiği geçer. Doğru sıra şudur: önce net beklentiyi brüte çevir, sözleşmeye brüt tutarı yaz, tutarın brüt olduğunu da cümlenin içinde belirt. Sözleşmede bu belirtilmemişse uygulamada tutar brüt kabul edilir; yani belirsizliğin bedelini mal sahibi öder.

Brütten anlaşmanın ikinci bir faydası daha var: oran ileride değişirse farkın kimin üstünde kalacağı baştan cevaplanmış olur. Net taahhüt edilmiş bir kirada oran yükselirse brüt tutar kendiliğinden büyür ve yükü kiracı taşır; brüt yazılmışsa yük mal sahibindedir. Kanun bu paylaşımı düzenlemez — hangi tarafın açıkta kalacağını sözleşmeye yazdığınız tek cümle belirler.

Mal sahibi açısından da bir yanlış anlama var: kesilen vergi kayıp değildir. Yıllık beyanname veriliyorsa hesaplanan vergiden mahsup edilir; beyan sınırının altında kalınıyorsa kesinti nihai vergi olarak kalır ve mal sahibinin ayrıca bir işlemi olmaz. Kira arttıkça bu sınıra yaklaşıldığı için, zam görüşmesi aynı zamanda beyanname verip vermeyeceğin sorusudur.

Ev sahibi kira gelirinden ne kadar vergi öder?

Konutta vergiyi kiracı değil mal sahibi öder, üstelik ödeme anında değil yılda bir kez beyanname ile. Zincir kısaca şudur: yıllık kira geliri bulunur, mesken istisnası düşülür, kalandan gider indirilir ve kalan matraha o yılın tarifesi uygulanır. Rakamları, iki gider yönteminin karşılaştırmasını, istisnanın hangi durumlarda kaybedildiğini ve beyan takvimini Kira Geliri Vergisi Hesaplama sayfası çıkarıyor. Burada asıl anlatmak istediğimiz, bu verginin zamla birlikte nasıl davrandığı.

Kira arttığında vergi kiradan daha hızlı artar. Aylık 30.000 ₺ kira alan bir ev sahibi götürü giderle 41.840 ₺ vergi öder. Kira aylık 35.000 ₺'ye çıktığında yıllık hasılat 420.000 ₺ olur, istisna sonrası 362.000 ₺ kalır, götürü gider 54.300 ₺ düşülür ve matrah 307.700 ₺'ye yükselir; vergi 52.040 ₺ eder. Yani kira %16,7 artmışken vergi %24,4 artmıştır.

Bunun sebebi iki sabit rakam. Mesken istisnası kira arttı diye büyümez, tarifenin %15'lik ilk dilimi de belli bir noktada biter; artan kiranın giderek daha büyük kısmı üst dilime taşar. Pratik sonuç: zam görüşmesinde konuşulan tutar cebe giren tutar değildir, ev sahibinin eline geçecek net artışı görmek için vergiyi zammın öncesi ve sonrası için ayrı ayrı hesaplamak gerekir.

Beyan yükümlülüğü olan ev sahibi için takvim de sabittir: beyanname mart ayında verilir, vergi mart ve temmuz olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Kira gelirin yıl içinde arttıysa ikinci taksiti planlarken bunu hatırla — beyan bir sonraki yılın martına düştüğü için zammın vergisi, zamlı kirayı almayı bıraktıktan sonra bile karşına çıkabilir.

Kira sözleşmesinde damga vergisi ne kadar?

Kira sözleşmesinde damga vergisi, kağıt imzalandığı anda doğar; eve taşınmak ya da ilk kirayı ödemek beklenmez. Kirada oran 2026 için binde 1,89'dur ve buradaki tek tuzak matrahtır: vergi aylık kiraya değil, sözleşme süresi boyunca ödenecek kiranın tamamına uygulanır. Tutarı Damga Vergisi Hesaplama aracına kağıt türünü "kira sözleşmesi" seçip yazman yeterli; nüsha sayısı, üst sınır ve beyan süresi gibi ayrıntılar da o sayfada.

Büyüklüğü diğer kalemlerin yanına koyunca yerini görürsün: aylık 30.000 ₺'lik bir yıllık sözleşmede damga vergisi 680,40 ₺, yani aya bölününce 56,70 ₺ eder. Aynı tutardaki bir işyeri kirasında kiracının her ay kestiği stopaj 6.000 ₺, mal sahibinin yıllık gelir vergisi ise on binlerce lirayla ölçülür. Damga vergisi bu ilişkinin en küçük kalemidir — ama süresinde beyan edilmediğinde ceza ve gecikme faizi verginin kendisinden büyük olabildiği için atlanacak kalem de değildir.

Kira tarafına özgü üç durumu bilmek yeterli. Sözleşme bir yıl daha uzadığında vergi, uzayan dönemin kirası üzerinden bir kez daha doğar; yani zamlı kira damga vergisini de büyütür. Kira bedeli yıl içinde artırılırsa yalnız artan kısım vergiye girer. Sözleşmede süre hiç yazmıyorsa uygulamada bir yıl kabul edilir; süreyi boş bırakmak vergiyi azaltmaz, yalnızca matrahı belirsiz bırakır.

Kim, hangi durumda ne yapar — özet:

Tablodaki oran ve tutarlar 2026 yılı için geçerli resmî değerlerdir ve kaynakları bu sayfanın altında listelenmiştir. Oranlar her yıl tebliğle güncellenir; güncel değeri ilgili aracın sayfasında doğrulama tarihiyle birlikte görürsün.

Zam görüşmesine hangi rakamlarla oturmalısın?

Görüşmenin tek rakamla yapılması gerekmez. Masaya oturmadan önce dört sayıyı hesaplarsan tartışma "az" ile "çok" arasında sıkışmaktan çıkar: yasal tavana göre çıkan yeni kira, tavan ile karşı tarafın istediği tutar arasındaki yıllık fark, bu farkın vergiye yansıması ve sözleşme yenilenirken doğacak damga vergisi. Dördü de bu sayfadaki araçlarla birkaç dakikada çıkar ve ikisi de tarafı bağlayan sayıdır — biri kiracının cebinden çıkanı, diğeri mal sahibinin eline geçeni ölçer.

Yukarıdaki örneği görüşme masasına taşıyalım. Aylık 30.000 ₺ kira 35.000 ₺'ye çıkarsa kiracının yıl boyunca fazladan ödeyeceği para 12 × 5.000 = 60.000 ₺'dir; aynı zamda mal sahibinin vergisi 41.840 ₺'den 52.040 ₺'ye, yani 10.200 ₺ artar. Yıllık 60.000 ₺'lik zammın 10.200 ₺'si vergiye gider ve mal sahibinin eline 49.800 ₺ fazladan geçer. Yenilenen sözleşmenin damga vergisi de 420.000 × binde 1,89 = 793,80 ₺ olur, yani bir önceki yılın 680,40 ₺'sinden 113,40 ₺ fazla. Zam bir tarafın kazandığı kadar öbür tarafın kaybetmediği bir işlemdir; iki sayıyı yan yana koymak görüşmenin tonunu da değiştirir.

Kiracı bir şirket ya da esnafsa hesabın bir basamağı daha var. Aynı zamda işyeri kirasında her ay kesilen stopaj 6.000 ₺'den 7.000 ₺'ye çıkar, yani kiracının vergi dairesine yatıracağı tutar da ayda 1.000 ₺ büyür. Bu para mal sahibinin kirasından kesildiği için kiracıya ek yük getirmez, ama muhtasar beyannamede bildirilecek rakam değişir; kesintiyi ödeme gününde değil, beyan gününde hatırlayan taraf ay sonunda şaşırır.

Son olarak rakamları nereden aldığını da yanında götür. Oranın hangi bültenin hangi satırından ve hangi aya ait olduğunu gösterebilmek, "ben böyle duydum" ile "tavan bu" arasındaki farktır. Tavanın üstünde bir talep karşısında izlenecek yol ve süreler ayrı bir konudur; onu kira artışına itiraz rehberinde anlattık.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi TÜFE'nin üstünde zam isteyebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen dönem için yapılan artış anlaşmalarını on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Daha yüksek bir orana anlaşmış olsan bile sınırı aşan kısım seni bağlamaz; sözleşmeye yazılmış olması da bunu değiştirmez.

Kirayı artırınca stopaj ve vergi de artar mı?

Evet, üçü de kira bedeline bağlıdır. İşyerinde kesilen stopaj sözleşmedeki brüt kiranın beşte biri olduğu için kirayla aynı oranda büyür. Konutta ise vergi kiradan daha hızlı artar, çünkü mesken istisnası ve tarifenin ilk dilimi sabit kalır. Sözleşme yenilenirken damga vergisi de uzayan dönemin kirası üzerinden yeniden doğar.

Sözleşmede yazan tutar brüt mü net mi sayılır?

Aksi belirtilmemişse brüt sayılır ve işyeri kirasında stopaj bu tutardan kesilir. Mal sahibinin "elime geçsin" dediği rakam ise nettir; ikisi karıştırıldığında eline beklediğinden beşte bir eksiği geçer. Sözleşmeye tutarın brüt olduğunu açıkça yazmak bu tartışmayı baştan kapatır.

Konut kirası için stopaj kesilir mi?

Hayır, konut kiracısının vergiyle bir işi yoktur; kirayı olduğu gibi öder. Konutta vergiyi mal sahibi kendi beyannamesiyle, yılda bir kez öder. Stopaj işyeri kirasına özgüdür ve yalnız vergi mükellefi kiracılar keser.

Aidat ve faturalar bu hesaplara girer mi?

Girmez. Kira artışı yalnız kira bedeli üzerinden hesaplanır; aidat apartman yönetiminin belirlediği ayrı bir kalemdir. Aynı şekilde stopaj kira bedelinden kesilir, ortak giderlerden değil. Kiracının kendi adına ödediği elektrik, su ve doğal gaz da mal sahibinin kira hasılatına yazılmaz.

Zam sonrası ödeyeceğim kira vergisi ne kadar artar?

Kiradan daha hızlı artar, çünkü mesken istisnası ve tarifenin ilk dilimi sabit kalır. Aylık 30.000 ₺'lik kira 35.000 ₺'ye çıktığında yıllık hasılat 60.000 ₺ büyürken vergi 41.840 ₺'den 52.040 ₺'ye, yani 10.200 ₺ artar. Kendi rakamlarınla görmek için hesabı zamdan önceki ve sonraki kira için ayrı ayrı yap; aradaki fark cebine gerçekten kalacak tutardır.

Kaynaklar

Bu rehberdeki oran ve tutarlar aşağıdaki resmî kaynaklardan alınmıştır. Son doğrulama: 2 Ağustos 2026.

• GİB — 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 94 (Vergi Tevkifatı) — 94/5-a: 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden tevkifat; oran 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile %20 (Yürürlük: 3.2.2009). Bent, sonraki Cumhurbaşkanı kararlarıyla değiştirilmemiştir.
• GİB — 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 98 (Muhtasar Beyannamenin Verilme Zamanı) — Tevkifat yapmaya mecbur olanlar, bir ay içinde yaptıkları ödemelerden kestikleri vergileri ertesi ay muhtasar beyanname ile bildirir.
• GİB — Vergi Usul Kanunu Sirküleri / 115 — Muhtasar (Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannameleri dahil) ve damga vergisi beyannamesi verme ve ödeme zamanı: takip eden ayın 26'sı.
• GİB — Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) — 2026 takvim yılı gelir vergisi tarifesi (190.000 / 400.000 / 1.000.000 — ücrette 1.500.000 / 5.300.000 dilimleri) ve 2026 had ve tutarları; tevkifata tabi kira gelirlerinde yıllık beyan sınırı ikinci gelir dilimi olan 400.000 TL'dir. Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124 (5. Mükerrer).
• GİB — Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026) — Konut kira geliri istisnası 2026 takvim yılı için 58.000 TL (2025 için 47.000 TL); götürü gider %15 ve istisna düşüldükten sonra hesaplanır; gerçek giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı indirilir; beyan 1-31 Mart, ödeme Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit.
• GİB — Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 71) — 1/1/2026'dan itibaren geçerli (1) sayılı tablo: I/A-2 kira mukavelenamesi (mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden) binde 1,89; I/A-1 mukavelename-taahhütname-temlikname binde 9,48. Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124 (5. Mükerrer).
• GİB — 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, madde 14 (Nispet) — Her bir kâğıt için hesaplanacak azami damga vergisi 71 Seri No'lu Tebliğ ile 1/1/2026'dan itibaren 29.115.961,10 TL; sözleşme süresinin uzatılması halinde aynı nispette vergi alınır.
• GİB — 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, madde 5 ve madde 22 — m.5: nispi vergiye tabi kâğıtların yalnızca bir nüshası damga vergisine tabidir. m.22: sürekli mükellefiyette bir ay içinde düzenlenen kâğıtların vergisi ertesi ayın 26'sına kadar beyan edilip ödenir; diğer hallerde kâğıdın düzenlendiği tarihi izleyen 15 gün içinde.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; mali, vergi ya da hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira artışında uygulanacak oran ve dönem sözleşmenizin şartlarına göre değişebilir; kiraya verenin kurum olması, istisna ve muafiyet hükümleri, emsal kira bedeli ve gerçek gider kalemleri vergi sonucunu değiştirir. Beyan ve sözleşme işlemleriniz için mali müşavirinize, bağlı olduğunuz vergi dairesine ya da bir avukata danışınız.